「金九銀十」銷售難 地產商面臨四重壓力
【MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-27】中國房市傳統的銷售旺季即將到來，根據鏈家地產市場研究部統計，2011年8月19-20日，開發商取得預售許可證將要入市的專案就達到8個，8月中上旬的供應量和7月同期相比增加70%。鏈家地產首席分析師張月認為，近期大量新盤將集中入市，意味著開發商方面也期待在傳統的成交旺季取得良好的銷售成果。但是和去年相比，新房市場狀況已發生較大改變，今年至少在「金九銀十」前期，低靡的狀況還將持續，開發商將會面臨多方面的銷售壓力。
根據鏈家地產市場研究部統計，截至24日，8月新房住宅成交3946套，預計全月成交在5500套左右，環比下降約40%，是新政半年以來各月成交量的最低值。日成交量從7月底300套左右持續減少，8月下半月基本維持在200套以下。張月認為，「金九銀十」將近，但新房住宅成交量卻出現半年以來的最低值，且未現上漲趨勢，「金九銀十」出現成交量低位回暖的拐點時間或降延遲，至少在9月初尚難以體現。同時樓市庫存量再次回歸10.8萬套的高峰，較去年8月底增加了1萬多套，預計隨著9月份的開盤放量，庫存量極有可能突破11萬。受目前銷售狀況和庫存壓力的影響，在售和未來兩月將要入市項目的銷售壓力在「金九銀十」期間很難有所減弱。
8月23日，富力地產在中期業績發佈會上宣佈調控以來價格已下調10%，預計下半年價格還會下調10%左右。根據鏈家地產市場研究部統計，今年富力地產在京已開盤銷售的商品房住宅項目金禧家園，擬售和成交均價較去年上一期開盤時分別下降7%和4%。另外，截至25日北京一共有108個商品期房住宅專案入市，舊盤新開的專案有65個，其中約有35個成交價格低於上期開盤，占比54%。
張月認為，算上打折促銷的純新盤，今年實際降價入市的商品住宅專案比重將超過50%，而據媒體報導，9月將要入市的項目大部分也出現顯著降價或停漲，未來的兩個月，價格下降的壓力將持續存在。一方面，城區降價項目少有分佈，持續高價下消化能力已顯衰退，根據鏈家地產市場研究部統計，8月中上旬城區商品住宅成交比重較7月下降11%，預計「金九銀十」期間城區不會出現價格大幅上漲的可能，漲幅回落和維穩的可能性較大；另一方面，和上半年相比，中小房企的降價比重增加17%，張月認為，大型房企下調價格對於市場的標杆作用得以凸現，加上中小房企在京存貨較多，即使在「金九銀十」價格下調的步調也難以停滯。但價格依然只會平穩下降，不存在出現價格戰的可能。
根據鏈家地產市場研究部統計，自去年10月20日起，央行累計上調基準利率5次，5年以上房貸利率由5.94%上漲為7.05%，而算上2010年9-10月首套房貸尚存在基準利率85折的優惠，實際5年以上房貸利率上漲2個百分點。同樣貸款100萬，20年還款期，當前月還款額和總還款額分別增加1156元和28萬元。張月認為，和去年「金九銀十」相比，消費者購房成本顯著提高，除了體現在利率連續上漲導致月供增加外，首先，90平以下的首套房最低首付比重較去年9月提高10%；其次，雖然經歷的第三輪嚴厲調控，但8月商品住宅價格同比仍上漲7%-10%左右。另外，根據央行25日資料，7月人民幣存款減少6687億元，同比少增8166億元，這意味著市場現金流動速度加快，通貨膨脹的壓力依舊存在，「金九銀十」期間加息預期增加，這意味著現在購房的消費者將要付出更高的成本，已有的高位購房成本下，對於消費者購房意願的減少將形成疊加效應，和去年「金九銀十」相比，消費者購房意願或顯不足。
張月認為，房企在售期房住宅銷售業績下降將直接影響房企的自籌資金來源。根據國家統計局公佈的7月份房地產資金來源資料，受成交低靡的影響，自籌資金環比降幅28.8%，預計8月這一指標依然會有所下降。根據鏈家地產市場研究部預測，9月份北京將會有30個左右項目入市，較8月份約增長一倍，一方面房企方面或期待「金九銀十」成為下半年銷售旺季或放量一搏，另一方面今年「金九銀十」和往年相比，受上面所述因素制約未必成交火熱，放量開盤或可以在一定程度上推動成交，但成交虛高的背後可能是更多的專案滯銷，房企資金回籠可能更多地需要在價格、供應等多方面平衡中得以實現。
張月認為，今年「金九銀十」期間，開發商面臨的不僅僅是單一新專案的銷售壓力，還有庫存量居高不下、銷售業績下滑、價格持續走低等多重壓力，僅僅是對單一方面做出應對是遠遠不夠的，更需要對各方面有所平衡。比如房價下降是否能夠獲得薄利多銷，提高成交量，是否能夠減少庫存，都是開發商做出相應對策時應該考慮的方面。
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