◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆師大高樓建案 將成日照權關鍵判例

師大高樓建案 將成日照權關鍵判例

【聯合晚報／記者劉開元／台北報導2011/09/14】民眾指控日照權、景觀權遭侵害的案例日增，環保署官員及環團人士認為，位於台師大附近，都更興建的38層樓案件，因是首宗引發日照權、景觀權爭議的官司，判決結果備受關切。

環團表示，這棟38層樓大樓興建案的兩項行政處分，包括台北市政府核發的「都市更新處分」，以及台北市政府都發局核發的「建造執照處分」，引起周邊居民和環團不服提告。

地方居民及環團提告的內容，主要認為：1.核給停車容積獎勵太寬鬆，因周圍停車位已供過於求。2.核給與周圍地區相互不調和的容積獎勵，因與鄰房僅隔狹小的4米巷道，卻興建高達38層、巨大突兀之建築，非常不調和。3.鄰近基地部分建物，因系爭建物陰影，冬至日照權不足1小時。4.擔心開挖範圍過大、過深 (地下7層)，將影響鄰房安全性。

居民目前就兩個處分案，另向台北高等行政法院聲請北市府停止執行，全案尚在法院審理中。

台灣蠻野心足協會律師蔡雅瀅表示，在本案中，最高行政法院100年裁字第1904號，承認「景觀權」及「溢給容積獎勵將侵害周邊居民『公共設施使用權』」、最高行政法院99年判字504號也承認日照權，但就景觀權有無部分則較模糊。這兩項內容，未來如能成為判例，將對國內未來日照權、景觀權的推廣，會有相當影響。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆與高樓「爭光」 居民要求日照權

與高樓「爭光」 居民要求日照權

【聯合晚報／記者劉開元／台北報導2011/09/14】高層建物如雨後春筍般建立，較低樓房的民眾要求景觀或是日照權呼聲起。

房地產建案不斷推出，許多建案號稱高樓景觀絕佳，但在炫人的廣告背後，周邊住戶擔心「日照權」、「景觀權」遭剝奪，紛紛向環保署陳情，要求政府拿出對策。環保署表示目前仍難以管理，但承諾明年的世界地球日前提出對策，包括日照權、景觀權在內的環境權綱領草案，未來立法管理。

環保署最近接獲許多民眾要求爭取「日照權」、「景觀權」的陳情或檢舉案，有大安區民眾指控師大附近擬興建38層大樓，不但破壞環境生態，也妨礙鄰居的「日照權」、「景觀權」。也有淡水、新店民眾向環保署陳情指出，房地產建案一棟比一棟高，棟棟都聲稱是「水岸第一排」、「景觀最前線」，夾在其中的矮建築照不到陽光，也看不到原本水岸風景。就連環保署旁兩旁也已預定興建30樓高樓，官員私下擔心，一旦興建完成，環保署恐怕也會「暗無天日」。

環保署副署長邱文彥說，查遍目前所有法令，都找不到有關「日照權」的規範和定義；只有在建築技術規則建築設計施工編第23條第2項規定: 「依本條興建之建築物在冬至日所造成的日照陰影，應使鄰近基地有一小時以上之有效日照」。同規則施工篇第40條也規定：「住宅至少應有一居室之窗，可直接獲得日照」。

另在景觀權部分，行政院曾於94年3月將景觀法草案送立法院審議，並將景觀權定義為「指人視覺所及的自然及人文地景，包括自然生態、人為環境及生活文化景觀」，但迄今未立法通過。

明年擬環境權綱領草案

邱文彥說，環保署承諾明年4月22日世界地球日前，會擬出一套包括日照權、景觀權在內的環境權綱領草案，並舉辦大型活動宣導；在此之前，環保署將與法界和縣市政府會商，確定日照權、景觀權的主管機關和相關法令，評估是否將日照權、景觀權納入憲法或環境基本法，或另以法律定之，以符合人權要求。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆住宅法草案 政院審查完成

住宅法草案 政院審查完成

【經濟日報／記者蘇秀慧／台北報導2011/09/14】行政院昨（13）日審查完成「住宅法」草案，原草案規定貸款人不得對借款人訂定歧視對待的貸款條件，在中央銀行、金管會反對下，通過刪除此條文，避免引發消費糾紛。

原草案第47條規定，貸款人不得對借款人訂定歧視對待的貸款條件，或拒絕提供有利貸款資訊。昨天刪除此條文，主因是金管會認為，所謂「歧視待遇」沒有明確定義，銀行業執行易引發紛爭，且銀行不貸款給借款人，主要考量借款人信用、還款能力，而非歧視。

行政院推動住宅法草案，未來中央或地方政府為穩定住宅市場，對有嚴重住宅供需失衡地區，得視實際情形興建合宜住宅，或採取其他必要的市場調節措施。合宜住宅承購人除依法繼承，自產權登記日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。以防止不當炒作房價。

草案也明定為引導住宅市場健全發展，中央、直轄市、縣（市）主管機關應定期蒐集、分析住宅供給、需求、用地、金融、市場、交易價格及其他相關資訊，並定期公布住宅及不動產統計數據及指數等資訊。行政院政務委員李鴻源昨天邀集內政部、央行、金管會等相關部會審查完成「住宅法」草案，預訂下周四（22日）行政院會通過後，送請立法院列為優先法案審議。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆土徵條例科技基本法 列優審

土徵條例科技基本法 列優審

【經濟日報／記者徐筱嵐／台北報導2011/09/14】立法院新會期本周五（16日）開議，行政院推動的土地正義「土地徵收條例修正草案」與搶留人才「科學技術基本法修正案」昨（13）日順利排入議程，列入首波修法重大法案，藍綠若無重大歧見，可望本會期通過。

馬政府推動居住正義，行政院提出土徵條例修正草案，未來土地徵收將按市價徵收，非基於公益性的公共事業及重大國家政策需要，不得徵收特定農業區農牧用地，地方政府每半年就要評定一次正常交易價格，做為市價。

其他土地配套法案，例如住宅法草案、平均地權條例部分條文修正草案等，目前行政院版尚未送進立法院。民進黨團提案的不動產實價登記的平均地權條例部分條文修正草案、地政士法部分條文修正草案等，則已排入本周五院會報告事項。

馬英九總統、民進黨總統參選人蔡英文，兩人強打居住正義等議題，外界預期總統大選前的立法院會期，對居住議題將相互大過招，但此會期以審查總預算為主，能否闖關成功，備受各界關注。

另外，科學技術基本法修正案也順利排入程序委員會，該修正案主要全面解除公立大學教授及政府研究機構研發人員不得兼職、投資企業持股不得超過10%的限制；公立學校、機關或公營事業的研發成果，未來智財權及技術移轉可不受國有財產法限制。

國民黨中央政策委員會執行長林益世表示，土徵條例與科技基本法因有其他委員提案，且涉及範圍廣泛，有待協商，儘量本會期處理。

至於民進黨提出的三項議案，包括性別工作平等法部分條文修正草案（家庭照顧有薪假）、勞動基準法第43條條文修正草案，以及老農津貼暫行條例部分條文修正草案。

林益世指出，因行政院版草案尚未送到立法院，待行政院版草案送至立法院後，再併案討論。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆合宜住宅 蓋在供需失衡區

合宜住宅 蓋在供需失衡區

【經濟日報／記者蘇秀慧／台北報導2011/09/13】行政院今（13）日將審查「住宅法」草案，未來中央或地方政府為穩定住宅市場，對於有嚴重住宅供需失衡的地區，得視實際情形興建合宜住宅。這是馬政府落實居住正義的重要一步。

另外，行政院會周四（15日）也將通過「平均地權條例」、「地政士法」修正草案，建立不動產交易實價登錄制度，行政院盼三項修法能均趕在立法院本會期通過，做為平抑國內房價過高的有效工具。

「住宅法」草案，「平均地權條例」、「地政士法」修正草案都已列為立法院新會期優先法案，如果立法順利，預定明年上路。未來合宜住宅承購人除依法繼承外，自產權登記日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換，以防不當炒作房價。

草案也規定如因國際、社會經濟情勢重大變遷，導致住宅市場劇烈變動或將發生劇烈變動之虞時，金融主管機關應視實際需要採取有效因應措施，以維持住宅金融市場穩定。不過，中央銀行、金管會目前仍持保留態度。

央行認為，中央銀行法第2條規定央行首要經營目標是促進金融穩定，已包含住宅金融市場穩定，沒有必要再另立法規定。今日的跨部會會議將決定是否保留此一條文。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆1400戶捷運宅 年底搶市

1400戶捷運宅 年底搶市

北市坪數大 新北小宅總價不到千萬

 【蘋果日報 周承諺╱台北報導2011年 09月19日】大台北年底前將推出三大捷運聯合開發案，包括與捷運新莊線菜寮站共構的「冠德捷世」、甲山林代銷的蘆洲站「希望城市」、以及日勝生「南港機場開發案」。預計將釋出超過1400戶新屋，北市以大坪數換屋產品為主、新北市則有千萬元不到的小宅可供選擇。

根據台北捷運公司統計，每十位大台北地區上班族，就有一人搭捷運通勤，在「到站即到家」的誘因下，許多人選擇購買捷運宅節省通勤時間。共構是與捷運站共構，利用車站出入口、通風口、大廳層、捷運轉乘系統及機廠用地，與捷運設施的結構相連接，如菜寮站「冠德捷世」。「希望城市」與「南港機場開發案」，則是部分設施與捷運共構。

捷運末端漲2成

天時地利不動產總經理張欣民表示，三大聯合開發案以蘆洲站潛力最被看好，因位處捷運末端站，預估每坪單價會有1~2成漲幅空間；第一太平戴維斯估價師劉詩愷表示，保守推估「希望城市」成交行情價約37~38萬元，總案量大約在160~170億元。

負責代銷的甲山林廣告，將在10月底前蘆洲站推出「希望城市」捷運聯合開發案，據建案現場人員表示，開價每坪超過40萬元。甲山林廣告總經理張境在表示，「希望城市」基地面積達8800坪，遠眺觀音山、大屯山景與淡水河景，將推出9棟純住宅共1000戶，坪數約20~75坪不等。

20分到台北車站

冠德建設推出「冠德捷世」與菜寮站共構，主打小坪數住宅，16~30坪的規劃，均價初步預估將在60萬元上下，冠德企劃部協理張勝安表示，該案鄰近三重行政中心、警察局與萬坪河岸公園。

新北市這2宗捷運聯合開發案，不約而同有推出小坪數住宅，總價在600~900萬元之間，引起網友熱烈討論。網友superb表示，以離台北車站20分鐘車程，總價不到1000萬元令人心動。

鄰昆陽站機能佳

日勝生也將在11月底推出「南港機場聯合開發案」，由於鄰近昆陽捷運站，交通機能便利。日勝生副總經理兼發言人周惠玉表示，最後定案為6棟純住宅，日勝生可售戶數為400戶，每坪單價約在60~80萬元，70~80坪為主。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆共構宅身價飆 年漲逾2成

共構宅身價飆 年漲逾2成

【蘋果日報 記者周承諺 ╱台北報導2011年 09月19日】隨著時代變遷，許多人挑選住宅從居住品質取向，轉變成通勤、與生活機能取向，也讓捷運共構宅身價大漲。業者表示，共構宅交通便利，蘆洲中和線東門站的「京華苑」、蘆洲線的「新東京宅」、板南線永春站「E.A.T」，一年內漲幅皆超過20%。

「京華苑」居榜首

房仲業者表示，一般民眾認為地基有捷運經過，會產生震動及影響房屋結構。由於現今共構宅屋齡新，結構完整，也不曾有工安意外發生，民眾可安心居住。中信房屋師大加盟店長陳志榮表示，「京華苑」位處信義路二段，旁邊有日本觀光客最愛的永康商圈、明星校區金華國中、金華國小，房價每坪來到140萬元，一舉成為共構宅房價榜首。

永春站「E.A.T」往年漲幅居冠，永慶房屋周定成表示，「E.A.T」房價漲幅仍超過20%，雖然不如信義路二段的「京華苑」，但生活機能上也不輸任何台北地區。居住在七張捷運共構宅的朱恆均表示，住在捷運站樓上比一般住宅更加方便，列車經過也無震動，只是上下班時間人潮會較為擁擠，但影響不大。

木柵站相對便宜

太平洋房屋行銷部暨企研室經理鄭國英表示，以漲幅趨勢來看，若以預算方面考量，北市木柵站價格相較便宜，且鄰近學區，將是不錯的選擇。

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