關於土地法第34條之1

您好：
抱歉打擾，想詢問之問題如下：
Q：

家父為土地1/4共有人，該土地有「地上物」，九戶人家每年皆會按時繳交地租。而該筆土地其他3/4共有人(我的叔叔共三位)，近期準備將土地賣給「疑似建商」的丙方，家父不願賤賣祖產。想請問法條所謂「共有部份」「應有部份」之同意人數，人數是否有包括「地上物」之住戶同意？因目前丙方已搜購「兩戶」地上物，如外加三位土地所有權人，家父擔心丙方應有部份愈來愈多，會強制家父賣地。
謝謝您

A:

1、民法所謂「共有」係指「分別共有」與「公同共有」。通常於書中所提及之「共
有」其所指者，均為「分別共有」而言。（如為公同共有，則會以「公同共有」表示）

2、應有部份（指分別共有），係指毎一位共有人，所享有所有權之「比例」（如出資額、股份），屬抽象之概念，而非具體存在於共有物的某一特定部分。共有人行使權利時，應受應有部份之限制。

3、土地法第34條之1所要處理之共有問題，區分為「土地」與「建物」二部份。因此，計算「人數」亦應分別計算與處理。

4、問題中提及有「繳交地租」是否有涉及「租地建屋」之情形？若有，共有人出售基地時，承租人即有土地法第104條「物權效力」優先購買權之適用。

5、倘若共有人欲以土地法第34條之1處分共有土地，不要忘記家父依 第4項規定，尚有「以同一價格」主張「債權效力」之優先承購的權利。但，此時將涉及「優先承購」競合問題，最後仍應以土地法第104條「物權效力」之優先購買權優先適用。