優先購買權疑義之參考

優先購買權疑義之參考

Q：

想請問一下兩個關於優先購買權的問題：

1.      土地法第34-1第4項之優先購買權與同法104條或107條競合時，以後者優先，應該沒爭議，但若是依34-1第1項之處分，不同意處分者主張第4項優先購買權，其效力仍不及104或107條，是否不合理？若不賦予不同意處分者優先購買權，豈不任由多數人可以低價出賣該不同意處分者之（潛在）應有部分？而該被處分掉（潛在）應有部分之不同意者卻無優先購買權以資對抗，如此不是大吃小？個人以為，該不同意處分者之優先購買權之效力應高於104或107條物權效力之優先購買權。

2.      假設某土地持分之1/4為公同共有，另外3/4為分別共有，該1/4之公同共有人依土地法34-1以多數決處分該公同共有1/4時：
A. 若原欲出售與另外3/4之分別共有人（之1或數人）時，若未會同之公同共有人主張優先購買權，得否以該土地已出售於共有人已足而否定未會同之公同共有人主張之優先購買權？
B. 若原欲出售與共有人以外之人，另外3/4之分別共有人（之1或數人）時與未會同之公同共有人同時主張優先購買權，同意處分之公同共有人得否自己決定欲出售給誰，或均可同時主張（依分別共有之持分與潛在應有部分之比率主張或依其他方法計算其比率？），或其中一方有較大效力之優先購買權？
以上問題，是否有相關判決或函釋？或者有何看法？

A：

土地法34-1條立法意旨係為便利不動產所有權之交易，或進而減少共有人之人數或消滅共有關係，促進共有物之有效利用。先有此基本觀念再來解決下列問題：

1.      不同意處分者之優先購買權之效力應高於104或107條物權效力之優先購買權：最高法院 68 年度第 5 次民事庭庭推總會議決議 (三)決 議： 土地法第一百零四條僅規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，並未限制承租人對於共有之基地必其共有人全部出售時始得主張優先購買之權，果係如此，則基地共有人將其應有部分分別或先後出售時，承租人將無法獲得基地所有權，有違土地法第一百零四條之意旨。故出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時，基地承租人有依同樣條件優先購買之權，承租人此項優先購買權，且優先於同法第三十四條之一第四項所定之他共有人優先承購權。
土地法104或107目的在於儘量使土地利用權與所有權結合，避免二者分離狀況，其立法價值判斷應高於34-1，故應以上開見解為當。至於如果有勾串通謀情事，則可依民法第87條主張契約無效或請求損害賠償。

2.      假設某土地持分之1/4為公同共有(甲乙共有)，另外3/4為分別共有(丙丁戊)，該1/4之公同共有人甲依土地法34-1以多數決處分該公同共有1/4時：
A. 若原欲出售與另外3/4之分別共有人（丙或丙丁）時：
依上開目的解釋，公同共有人乙應仍有優先承買權。
B. 若原欲出售與共有人以外人己，另外3/4之分別共有人（丙或丙丁）與未會同之公同共有人乙同時主張優先購買權時：乙與丙或丁似應皆有優先承買權，惟應以公同共有人乙為最優先。又此時前題須甲之潛在應有部分亦應過半數，始有34-1之適用。