耕地三七五減租條例 《第 15 條》（承租人之優先承受權）釋函

耕地三七五減租條例 《第 15 條》（承租人之優先承受權）釋函

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【公布日期文號】

內政部94年10月7日台內地字第0940066442號函

【要旨】

三七五租約耕地變更為住宅區及道路用地後，出租人出賣土地時，承租人無優先購買權

【內容】

本部80年9月4日台內地字第8078052號函明釋：「……內政部80年4月25日台（80）內地字第915988號函說明二結論（一）按耕地三七五減租條例第15條規定於耕地出售或出典時，賦予耕地承租人有優先承受權，係為扶植自耕農針對耕地移轉或設定典權而設，如該耕地已依法編定或變更為非耕地使用，其性質即非屬耕地，其移轉承受人或典權人之身分並無『能自耕』之限制，亦不得免徵土地增值稅，且依其土地使用編定之目的而言與原耕地三七五減租條例第15條之立法意旨已不相合，況有關耕地承租人之權益於耕地三七五減租條例第17條及平均地權條例第77條已有規定，故對於已依法編定或變更為非耕地使用之土地，土地所有權人將該土地出售或出典時，應無耕地三七五減租條例第15條之適用，亦即承租人無優先承受之權。」在案，准此，本案請依該函釋意旨等相關規定辦理。至於最高法院81年台上字第621號裁判，固得做為參考，惟其既係個案判決而非判例，自不生與本部前揭函釋意旨不符致實務執行窒礙之問題，併此指明。

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【公布日期文號】

內政部80年9月4日台內地字第8078052號函

【要旨】

出租耕地經編定為建築用地後，出租人出售或出典時，承租人無優先承受權

【內容】

本案前經本部80年4月25日台內地字第915988號函，建請行政院函轉司法院，對最高法院55年度第6次民刑庭總會會議決議及64年度第2次民庭庭推總會議決議，有關出租耕地經編為建築用地，承租人有無優先承受權之內容，作適當調整，經行政院80年6月15日台內字第19625號函復略謂：「……請就土地使用編定及地目變更方面詳行研究檢討，以配合政策」。本案仍請依本部上開函說明二結論（一）辦理。

附：內政部80年4月25日台內地字第915988號函說明二結論（一）按耕地三七五減租條例第十五條規定於耕地出售或出典時，賦予耕地承租人有優先承受權，係為扶植自耕農針對耕地移轉或設定典權而設，如該耕地已依法編定或變更為非耕地使用，其性質即非屬耕地，其移轉承受人或典權人之身分並無『能自耕』之限制，亦不得免徵土地增值稅，且依其土地使用編定之目的而言與原耕地三七五減租條例第15條之立法意旨已不相合，況有關耕地承租人之權益於耕地三七五減租條例第17條及平均地權條例第77條已有規定，故對於已依法編定或變更為非耕地使用之土地，土地所有權人將該土地出售或出典時，應無耕地三七五減租條例第15條之適用，亦即承租人無優先承受之權。

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【公布日期文號】

行政院80年2月7日台（80）內字第5200號函

【要旨】

公有出租耕地管理機關，依平均地權條例終止租約，並給予承租人補償後，無優先承購權之適用

【內容】

所報台南縣政府以該府管有出租4筆縣有耕地承租人吳某陳情，按公告現值讓售或照標售最高標價優先承購請准按耕地三七五減租條例第15條及本院65年11月5日台65內字第9555號函意旨准其有優先承受權一案，請照內政部會商結論辦理。

說明：內政部會商結論：「公有出租耕地，依法已編為建築用地，擬收回自行建築或公開標售時，為維護公產權益，公產管理機關應依平均地權條例第76條、第77條規定給予承租人應得之補償後，終止租約收回土地，自無耕地三七五減租條例第15條優先承購權之適用。台南縣政府管有出租予吳某之4筆縣有耕地，既已編定為建築用地，應由該府依上開規定給予承租人依法應得之補償後，終止租約收回土地。至承租人願意放棄三分之一地價補償，可否給予原承租人按最高得標價格優先承購一節，核與上開規定不符，仍應依上開規定辦理。」

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【公布日期文號】

內政部78年12月5日台內地字第752253號函

【要旨】

耕地出租人出賣耕地時，未踐行通知承租人優先承受之程序者，其與第三人間訂立之買賣契約，不得對抗承租人，且強制執行程序中之拍賣，亦應有該項規定之適用

【內容】

一、案經函准司法院秘書長78年8月25日（78）秘台廳（一）字第01857號函以：「依耕地三七五減租條例第15條第1、3項規定，耕地出租人出賣耕地時，承租人有優先承受之權，出租人未踐行通知承租人於15日內表示願否依同一買賣條件優先承受之程序者，其與第三人間訂立之買賣契約。不得對抗承租人。所謂不得對抗承租人，係指出租人與第三人間以買賣為原因之移轉物權登記行為，對於承租人不生效力。亦即第三人不得對承租人主張已因登記取得耕地之所有權。其具有相對的物權效力，殆無疑義，而強制執行程序中之拍賣，為買賣之一種，亦應有該項規定之適用。本案耕地原為王某所有，因法院強制執行，由陳某拍定取得所有權並辦畢移轉登記。嗣經承租人李某本於上開規定之優先承買權，先後提起確認優先承買權存在之訴及請求塗銷王、陳2人間所有權移轉登記，王某並應將耕地所有權移轉登記與李某，均經獲勝訴判決確定。乃王、陳2人於判決敗訴確定後，明知其間移轉登記之物權行為對原告李某不生效力，陳某並未因登記而取得耕地之所有權，竟由陳某以買賣為原因再將耕地所有權移轉登記與王某所有。則王某雖依另一買賣原因而為登記名義人，其仍非屬善意第三人，應不受土地法第四十三條規定之保護，依民事訴訟法第401條第1項之規定，前述確定判決之效力，自仍及於王某從而李某於履行判決所定對待給付之條件後，自得持憑確定判決，申請塗銷王、陳間前因拍賣及買賣所為之所有權移轉登記。」本部同意上開司法院秘書長意見。

二、至平均地權條例第47條-1第1項規定，係屬稅捐機關審核申報移轉現值之法令依據，當事人申報移轉現值應以何者為準，非屬地政機關登記審查事項。

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【公布日期文號】

內政部75年10月2日台內字第444156號函

【要旨】

繼承人以三七五耕地抵繳遺產稅時，承租人無優先承買權

【內容】

一、按「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，……」耕地三七五減租條例第15條訂有明文。所謂承租人有優先承受之權者，係以該耕地由耕地所有權人出賣或出典於他人時，始有本條之適用。本案耕地出租人死亡，其繼承人以該耕地抵繳遺產稅，移轉登記為國有，其性質係屬履行公法納稅義務依法律規定所為之行為，與私法上之出賣或出典有別，應無上開條例規定之適用，自亦毋須徵詢承租人願否承受。

二、略。

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【公布日期文號】

 內政部74年1月18日台內地字第286223號函

【要旨】

三七五租約耕地已編定為建築用地者，承租人無優先購買權

【內容】

查土地法第107條暨耕地三七五減租條例第15條規定耕地承租人之優先承受權，係為扶植自耕農而設。故承租人優先承受權之行使，應以其確有租佃事實存在為必要條件（按最高法院51年台上字第2629號判例觀之，僅以租約未辦終止登記，尚難認定即有租佃事實存在），且須該承租土地仍屬耕地，始符首揭2法條賦予承租人優先承受權之立法意旨，俾承租人優先承買或承典耕地後，成為自耕農。土地既已編定為建築用地，承租人即無優先承受權可言（最高法院40年台上字第1524號判例參照）。本部67年11月27日台內地字第819644號函亦係本此精神而為闡釋。惟本案原承租人既已依法向法院提起告訴，是本件租約之終止登記，宜俟法院判決確定後，再行辦理。

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【公布日期文號】

 內政部67年11月27日台內地字第819644號函

【要旨】

編為建築用地之出租耕地終止租約時承租人無優先承買權，及終止租約之審核標準

【內容】

本案經本部於本（67）年5月13日及9月23日兩度邀集行政院秘書處（以上均未派員）、司法行政部及省、市地政機關會商獲致結論如次：

一、依平均地權條例第76條及同條例施行細則第91條規定，出租耕地得終止租約之要件，以該耕地經依法編為建築用地，且即能供建築使用者為限。其立法意旨，係在促進建築使用，以發展都市建設。故出租耕地經依法編為建築用地後，出租人如係依平均地權條例第76條及第78條規定辦理終止租約者，其承租人僅得依同條例第77條規定領取補償，而無土地法第107條及耕地三七五減租條例第15條規定之優先承買權。

二、依平均地權條例第78條規定，出租人申請終止租約案件，如經審核其已與承租人協議成立者，應准終止租約。本條例所稱「審核」，係指審核當事人是否達成協議（略……），至其補償地價有無達到或超過同條例第77條規定標準，則不在審核之列。（按：原平均地權條例施行細則第91條已修正刪除）

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【公布日期文號】

行政院60年5月11日台（60）內字第4168號令

【要旨】

地主以真買賣假贈與方式移轉耕地，承租人仍有優先承買權，惟應訴請法院救濟

【內容】

一、經交據內政部本年3月24日台內地字第413607號呈復稱：「案經本部邀同司法行政部及台灣省政府會商結果：『查耕地三七五減租條例第15條第1項所規定耕地承租人之優先承受權，係以出租人出賣或出典耕地為其權利發生要件，附有負擔之贈與與上開出賣或出典之情形有別。惟耕地出租人如有假贈與真買賣之情形，依民法第87條第1項規定，該贈與應屬無效。而贈與所隱藏之買賣，依同條第2項規定應屬有效，承租人對於出租人自可行使其優先承受權。本案似應由當事人循民事訴訟途徑向法院請求救濟以謀解決。』」

二、應依議辦理希知照。

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【公布日期文號】

行政院54年10月8日台（54）內字第7292號令

【要旨】

承租人承買其承租耕地後再移轉予他人，應准註銷租約

【內容】

一、經交據內政部會商司法行政部議復稱：「查佃農承買承租耕地後法無禁止其移轉之規定，本案佃農李○○承買其承租耕地後再移轉予第三人（……），政府似未便予以干預。至其所謂註銷租約一節，如經當地縣政府查明尚無違背法令之處，似應准其註銷租約。」

二、應依議辦理希知照。

（按：土地法第30條業已刪除）

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【公布日期文號】

行政院52年12月31日台（52）內字第8789號令

【要旨】

承租人表示願意優先承買耕地，其價金應與出租人書面通知之數額或第三人承諾之價金數額相當

【內容】

一、經交據內政部會商司法行政部議復稱：「查耕地出租人出賣或出典耕地時承租人有優先承受之權者，以依出租人書面通知承租人之賣典條件為限，耕地價金為耕地出賣出典之重要條件，故承租人就其承買承典耕地表示之價金數額須與出租人書面通知之數額或第三人承諾之價金數額相當而後始有優先承受權之可言。本案耕地承租人雖於法定期間內答覆出租人願意承買，惟其表示願付之價金顯與出租人通知數額相差懸殊，且又未於法定期間內申請當地縣政府估定其價額，參照上開說明似可視為放棄優先承受權。」

二、應依議辦理希知照。

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【公布日期文號】

行政院秘書處45年9月19日台（45）內字第5194號函

【要旨】

承租人僅願承買地主出賣耕地中之一部分，顯屬未能依地主所提之同樣條件優先承受，自應視為放棄優先承受權。

【內容】

一、奉交內政部議復略稱：「查關於承租人僅願承買地主出賣耕地中之一部分，而未得出租人同意應如何處理一案，台灣省各縣市地政機關於其轄區內之土地既迄未依照土地法第31條規定依土地性質及使用種類為最小面積單位之規定，承租人似應遵照土地法第107條及耕地三七五減租條例第15條之規定依地主所提之同樣條件優先承購，本案承租人僅願承買地主出賣耕地中之一部分顯屬未能依地主所提之同樣條件優先承受，自應視為放棄。」

二、奉 諭承達查照。

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【公布日期文號】

司法行政部40年8月10日台（40）訓民字第592號訓令

【要旨】

耕地強制執行應行注意事項

【內容】

一、查法院就耕地實施強制執行除依照強制執行法有關不動產之執行各規定辦理外，並應分別情形注意耕地三七五減租條例第15條（未施行該條例之地區除外）暨土地法第30條、第107條及第104條第2項施行耕地三七五減租條例之地區不適用此最後之兩條，各規定保障承租人之優先承買權，限制無自耕能力人之投標買受以防杜日後可能發生之糾紛，本部爰特揭其要端如次：

（一）耕地拍賣公告前應先調查該耕地有無設定典權或出租情事，如有出租者，其承租人姓名、住址、押租金數額及承租人有優先承買權等項應一併載明於公告內。

（二）參加耕地拍賣之投標者應參照土地法第三十條規定提出其本人確有自耕能力之證明文件經審查無異始得參加投標，如事後發現其並無自耕能力者依民法第七十一條規定其投標為無效。

（三）耕地拍賣經拍定後，應分別依耕地三七五減租條例第15條第1項或土地法第107條及第104條第2項之規定通知承租人得優先承受或承買，如承租人於接到通知後15日內或10日內不向執行法院繳足價金，並以書面表示承受或承買者，視為放棄其優先承受或承買之權，於此情形應即通知原拍定人於10日內繳付價金買受拍賣物，但法院強制執行法第91條、第92條及95條規定，再行拍賣或另估價拍賣時經拍定後仍應通知承租人得優先承受或承買。

二、仰即轉飭所屬一體遵照並布告週知。

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【公布日期文號】

內政部40年2月28日台內地字第501號代電

【要旨】

土地所有權人將出租農地或基地贈與父母子女關係以外之人時，承租人不得主張優先承買權

【內容】

查土地所有權人將農地或基地贈與父母子女以外之關係人，係屬民法之一種無償贈與行為，與農地或基地出賣純屬二事，承租人自不得依照土地法第104條及第107條規定主張優先承買權；（以下略。）