土地買賣移轉登記作業流程及應行注意事項

土地買賣移轉登記作業流程及應行注意事項

收訂→簽約→用印→完稅→過戶→點交

** 買賣雙方意思表示一致

** 產權調查(必要時可辦理預告登記)

一. 收訂

1. 見證買賣

2. 約定買賣雙方簽約內容事項

二. 簽約

1. 買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議，對於買賣流程、價款給付方式、買賣條件以文字方式詳載於合約書上，並且雙方親自簽名蓋章，經代書見證簽約之程序。

2. 買方應備約佔總價款之百分之10之簽約款。

3. 應備文件 :                 

a.買賣雙方身份證正本、普通印章及其身份證明文件影本(身份證影印本，戶口名簿影印本，戶籍謄本任選一種）。

b.移轉標的物所有權狀影本或其謄本

c.登記名義人身份證明文件影本

d.最近一期地價稅單正本

4. 約定買賣雙方用印事項，簽約至用印約3～7日。

三. 用印

1. 買賣雙方將報稅、過戶所須證明文件交付代書，代書並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續，稱之為用印。

2. 雙方應備證件

( 賣方 )  自然人 :

土地所有權狀正本

身份證明文件（身份證影印本，戶口名簿影印本，戶籍謄本任選一種）三份，供監證、申報現值、建物及土地過戶之用。

印鑑證明書1份

印鑑章

最近一期地價稅單正本

若出賣人辦理自用增值稅，則多附一份戶口名簿影本或全戶戶籍謄本

法人 :

公司執照影本

公司負責人之資格證明及印鑑證明三份

公司負責人之身分證明文件三份

會議記錄(股東出售)

土地權狀正本

最近一期地價稅單

公司大、小印鑑印章

( 買方 )  自然人: 

身份證明文件（身份證影印本，戶口名簿影印本，戶籍謄本任選一種）三份，供監證、建物及土地過戶之用。

便章1個

( 買方 )   法人 :

公司執照影本三份

公司負責人之資格證明及印鑑證明三份

公司負責人之身分證明文件三份

公司大、小印鑑印章

** 債務清償時權利人、義務人應備文件  義務人：  抵押權塗銷同意書一份原抵押權設定契約書一份

他項權利證明書一份

若義務人為自然人則須檢附身分證影本一份及印鑑證明一份

權利人(即所有權人)：  身分證影本一份或戶口名簿影本一份或戶籍謄本一份私章

3. 買方用印前得任意指定登記名義人

4. 若買方需貸款，應於用印或完稅前決定貸款銀行

5. 買方應備款項

預繳規費2至3萬元整予代書

用印款約佔總價款百分之10；於雙方交付產權移轉登記所需之文件，並蓋妥公定契 約書表、報稅書表之同時給付。

6. 注意事項

要請代書詳細審閱印鑑證明及印鑑章是否相符、證件是否齊全 ，交給代書的證件，要請代書簽收，未用完時須一併退回。

7. 由代書整理申報契稅及增值稅資料後送件

四. 完稅

1. 當稅單（增值稅及契稅）核發後，代書通知買賣雙方出面繳稅，買方並於同時支付完稅款項，此稱為完稅。

同時申報契稅（稅單約三至七天下達）

至稅捐處申報增值稅（一般增值稅單下達約七至十天、自用住宅優惠稅率約二 十 天左右）

2. 應繳稅金及登記規費

承買人：  印花稅、登記規費、書狀費、代書費及買方應繳納之費用

出賣人：  土地增值稅(有增值產生時)

如有贈與行為或視同贈與，則須另外繳納贈與稅。

3. 完稅流程

核發稅單→通知雙方完稅時間、地點→買方須備證件及款項→印鑑章→簽立商業本票→繳納契稅

4. 完稅款約佔總價款百分之10；於增值稅、契稅核定，雙方會同完稅時給付。同時送地政事務所登記（地政事務所過戶時間約需五天）過戶、設定送件 。

5. 若買方需辦理貸款，於完稅後:

銀行收件：審查、估價、對保、用印（約2至3星期）

銀行儘可能配合在稅款繳清後同時領取設定文件

過戶、設定送件

6. 注意事項:完稅後通常代書會開始辦理過戶及貸款手續，此時買方須開立與尾款相同之商業本票以作為尾款之擔保，該紙本票通常由代書保管，並於買方尾款交付賣方同時返還買方

五. 過戶

1. 過戶即義務人將其名下不動產移轉於權利人名下

2. 過戶作業流程

目前過戶作業流程是以第一次付款當事人用印備證完成開始 起算。增值稅依一般申請，買賣移轉登記時間需21～28天；若增值稅依自用住宅用地申請，買賣移轉登記時間需35～42天。若需申請銀行貸款則另加15天。

申請登記依登記申請書、契約書副本、委託書、雙方戶籍謄本、契約書正本及建物所有權狀的順序，將所有書件裝訂成冊，即可是向不動產所在地的地政事務所申請登記，惟應將契稅繳納收據第一聯浮貼於契約書正本上面，第二聯浮貼於契約書副本上。在申請登記時，應先計算規費、開發規費繳納通知單、繳費、簽驗後，才能正式送請收件，經收件後並須領取收件收據。

領取權狀  申請案件經審核無誤或經通知補正後，於登記完畢即可憑收件收據及印章，領取建物所有權狀、契約書正本及其他不需由地政機關抽存的文件。但買方為慎重起見，於產權登記完畢後，宜併案申請登記謄本，以免有所遺漏或錯誤。

3. 過戶時應注意事項  契稅、增值稅須無欠繳地價稅、房屋稅、工程受益費。印鑑章須清晰，並與印鑑證明相同

六. 點交

買方支付尾款，賣方將土地移交給買方使用，並以現場點交方式為之。

點流交程代書至地政機關領取核發之新權狀。

產權登記完畢3日內通知買賣雙方交屋時間、地點。

買方備齊尾款(交屋尾款約佔總價款百分之70)、代書費、規費、服務費現場點交，完成手續取回權狀、檢視所有權狀。

若買方有貸款而賣方無貸款，於點交前產權及抵押權登記完畢3日內，通知買賣雙方交屋時間、地點，同時由買方申貸銀行撥款。

若買方有貸款而賣方有貸款，於交屋前產權及抵押權登記完畢3日內，由買方申貸銀行代為轉帳清償，其清償金額視為尾款之部份給付塗銷賣方抵押權登記塗銷登記完畢2日內通知買賣雙方交屋時間、地點買方備齊扣除清償金額之尾款、代書費、規費、服務費

七. 買賣移轉應注意事項：

請代書出示土地登記簿謄本，查看產權是否清楚簽約建物門牌須與所看房屋相同簽約時仍須再調閱當天的土地及建物謄本，以防中途產權或借貸設定有所異動確認簽約人是否為所有權本人；若本人未能出面，應提出授權書買方交付尾款時同時點交（最好能在現場點交），且於點交時應檢視瑕疵，附贈設備是否與契約簽訂相同 地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費等一般依使用者付費原則，以交屋日為分算點應一併分算及找補清楚。

至管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費之情事支付尾款同時應向代書索回商業本票並作廢應清償即為給付債權之標的以消滅其債之行為，注意清償人得請求返還借據或開據塗銷負債之字據塗銷貸款時應向原申貸銀行取回（作廢）借據、火險單正副本，並影印一份抵押權塗銷同意書作為憑證了解付款方式了解土地是否仍有租約存在，以免因買賣不破租賃，導致無法交屋附贈設備須註記清楚，以免衍生點交糾紛應請承辦代書確認賣方抵押權借款金額及實際應清償金額，並記錄於契約書上，同時應於特約貸款中明訂賣方抵押權債務清償及塗銷之方式及期限應向代書索取權狀正本、公契正本、土地增值稅單影本及契稅單正本等文件