土地現值調升 土地增值稅跟漲
建商成本提高 恐拉抬建案開價
2011年 01月22日 蘋果日報 【朱語蕎╱台北報導】公告土地現值是民眾購地時參考的重點數據，政府近年極力要將公告現值拉近市值，但因影響層面大，遲遲無法實現，今年調升幅度因是歷來之最，已造成市場反彈，調升幅度最高的竹北，更傳出建商暫時封盤不賣的特殊現象。
公告現值每年由各縣轄市政府設立地價評議委員會評定，為求公開透明，內政部規定各機關在地價評議前，須先舉行公開說明會，說明地價調查、區段劃分、地價估計、最新地價動態等，並藉此了解民眾意見，在評議開會時，也會開放記者列席旁聽，以求公開、公正。
贈與及遺產亦受影響
漢唐地政士事務所所長柯玉秋表示，公告現值不止關係土地、房屋買賣時衍生的土地增值稅，也會影響房屋贈與時所產生的贈與稅，以及辦理繼承後應支付的遺產稅，這3項稅收都是依據公告現值的數據。柯玉秋表示，現在各縣轄市政府的地政處網站，都可簡單查詢每年的公告土地現值，財政部的稅務入口網，及地方稅務局、內政部地政司都可試算出每年應繳納的土增稅。
今年各區公告土地現值皆大幅調整，對於房地產市場首當其衝的就是出售房屋的賣方，因為土增稅也跟著大漲，像是今年新北市調幅排行前3名的三重區，因有重劃區規劃，加上蘆洲線通車，區段潛力大增，因此公告土地現值大幅調漲，在地建商坦言：「跨了一個年，公司馬上損失1千萬元。」
捷運蘆洲線現值大增
而市況火熱的竹北，今年公告現值一口氣漲了81.54%，市場更傳出建案封盤不賣的消息，M+A元創意識廣告專案經理鄭富海表示，目前還沒有建案真的封盤不賣，畢竟這對建商影響很大，但大家都有意調高開價，在市況不明的狀況下，整個市場仍是按兵不動狀態。
不過新北市幾個重劃區個案，在新年度之初，就紛紛調高開價，雖大部分案場皆表示是反映市場熱度，但也有案場私下表示，土增稅的增加，讓建商大喊吃不消，調整開價是必然發展，只是時間的快慢而已。
鄭富海表示，公告地價的調升，對於推案量大，或是採薄利多銷的建商較有影響，這關係到公司資金調度，不過，在區段尚無漲價條件的前提下，一般建商是不會貿然漲價，購屋族不需太過恐慌。
重購自用住宅退還土增稅條件
◎出售與重購均為同1人，(即名義上為同1人)
◎期間必須在2年之內，且先買後賣或先賣後買皆可
◎都市土地不得超過3公畝(90.75坪)；非都市土地不得超過7公畝(211.75坪)
◎須辦竣自用住宅用地之申請(即戶籍必須設籍於該地，所有權人、配偶、直系親屬、子女、父母皆可)
◎1年內無出租或營業行為
◎自轉移日起5年內不得轉移，變更用途或營業行為
◎重購土地地價應大於出售土地地價
◎自營工廠(指工業用地上有廠房)或農地(指現耕地)也可退稅
資料來源：財政部
「一生一屋」自用住宅優惠稅率
一、出售都市土地面積未超過1.5公畝(約45坪)部分或非都市土地面積未超過3.5公畝(約105坪)部分
二、出售時土地所有權人與配偶及未成年子女，無該自用住宅以外房屋
三、出售前持有該土地6年以上
四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年
五、出售前5年內，無供營業使用或出租
註：須先用過「一生一次」的優惠稅率，才適用一生一屋的條件
資料來源：財政部
「一生一次」自用住宅 優惠稅率
◎地上房屋出售前1年內須無出租或供營業使用之情形
◎土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記
◎都市土地未超過300平方公尺(約90.75坪)，或非都市土地未超過700平方公尺(約211.75坪)
◎地上房屋須屬於土地所有權人或其配偶、直系親屬所有
註：每人一生只能使用一次
資料來源：財政部
公告現值 年底評議隔年初施行
【朱語蕎╱台北報導】公告現值調整，於每年1月1日由各縣市政府地政局處評定後公告實施，但土地謄本資料是以人工登錄，曾出現不少問題，像是日前基隆1名民眾， 2006年在七堵購買1塊土地，當時公告現值為每平方公尺1萬7千元，去年兩度向2家戶政事務所申請土地謄本，卻發現2種不同版本，最近一次的公告現值竟一下暴跌至1600元，總價也從9百多萬元變成70多萬元，讓地主無法接受，透過議員陳情抗議。
公告地價每年由地價評議委員會開會決定，地價評議委員會的委員遴選，則依照「地價及地價評議委員會組織章程」條件，設置17人，包含議員、地方公正人士、估價師、建築公會理事長、地政士、不動產經紀人、建商開發、銀行公會、地政財政主管、工務或都計主管、稅捐主管等，成員遍及各領域專業人士。
自住可善用退稅優惠
評議委員會固定在每年12月招開，並於1月1日實行，台北市地政處表示，地價評議委員會基本上不對外公開，但事前會招開公開說明會，聆聽民眾意見。
漢唐地政士事務所所長柯玉秋表示，有遇過民眾在申請土地謄本，發現公告現值被誤植，造成糾紛，民眾在申請公告現值時，得多留意相關數據。
雖然目前公告現值與市價仍有段距離，但政府已明文希望各縣市政府能盡力拉近與市值差距。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，這次調幅雖較大，但公告現值屬落後指標，與市場現況仍有落差，且對於一般自住民眾影響較小，「公告現值高代表區段潛力佳，相對的稅賦也較高，民眾買房子都希望增值，但卻不想繳稅。」
柯玉秋表示，民眾可以使用相關的退稅優惠，像是「一生一屋」、「一生一次」、「重購退稅」來節省土地增值稅額，但須注意房屋必須是自住使用，一些相關規定也須符合才能使用優惠稅率。
民眾意見
打房無效 仍難買屋
我現在租房子在內湖，2年前就和老公在內湖附近找房子，眼看著房價一直上升，我們卻還沒找到合適的家，政府雖口口聲聲說要打房，但卻無法抑制房價飆漲，像這次調漲公告現值，看似是打房措施，但屋主肯定會將增加的土增稅，加到開價上，最後吃虧的還是一般民眾，希望政府能真正拿出魄力，讓一般市民都有房子可以住。
專家意見
改採機動制更符合市況
去年豪宅量大增，且國際熱錢流竄，讓政府不得不調高公告土地現值，並全面調漲的方式拉近與市場行情，雖說能多少能抑制投機客，但對整體市況影響有限，這個調整，有可能是為配合目前的民眾觀感，增加國庫收益。
日前政府有意將公告現值採機動制，如此更能掌握最新市況，但是是否能實行，還要看後續發展，值得注意的是，調升公告現值，勢必影響土增稅額，能否符合社會公平正義原則，還有待議。公告現值對於一般自住民眾影響較小，因為沒有買賣交易，就不須支付土增稅，但對於有賣屋需求，且持有時間長、土地持分比大，以及非第一戶住宅的民眾，影響較大。
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