★土地買賣★公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法第12條及第28條登記事宜

公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法第12條及第28條登記事宜

【公布日期文號】

 內政部九十一年十月一日台內中地字第０九一００一四三二六號函

【要旨】

公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法第12條及第28條登記事宜

【內容】

一、案經函准財政部九十一年九月二日台財融（三）字第０九一八０一一五五一號函略以：「查資產管理公司就已取得執行名義之債權，得就其債務人或第三人所提供第一順位抵押權之不動產，委託經主管機關認可之公正第三人公開拍賣，金融機構合併法第十五條第一項第三款訂有明文。該不動產經公正第三人拍定後，無論後次序之抵押權人是否聲明行使抵押權，是否已受全部清償，上開公司之抵押權與其後次序之抵押權應均歸消滅。蓋抵押權人僅就抵押物賣得之價金有優先受清償之權，此觀民法第八六０條自明，即抵押權所支配者乃抵押物之交換價值，此項價值已因抵押物之拍賣而具體化為一定價金，此項價金依前開合併法同條項規定『公開拍賣所得價款經清償應收帳款後，如有剩餘應返還債務人。但有資產管理公司以外之其他第二順位以下抵押權人時，應提存法院。』，是抵押權之內容已實現，自應歸於消滅。爰此，於拍定前所設定之各順位抵押權，經拍賣分配程序後，依民法第八七四條及第八八一條規定，所有抵押權順位均應予塗銷，始符合抵押權本質規定。民法第八六七條規定：『不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人，但其抵押權不因此受影響。』，準此，資產管理公司在委託公正第三人行使抵押權時，該抵押物經拍賣後，縱抵押人之所有權移轉予第三人，該所有權仍應移轉予拍定人，拍定人即得依前開辦法第二十八條第二項辦理過戶。惟為避免第三人於拍定前買受抵押物，而抵押權人逕依民法第八六七條規定，就其抵押物實行抵押權致該第三人受損害，爰有首揭辦法第十二條，以註記『公正第三人拍賣中』之公示規定。」。

二、查公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法第十二條規定：「公正第三人受託辦理不動產之拍賣，應於受託後函請不動產登記機關於登記簿所有權部其他登記事項欄，註記『公正第三人拍賣中』。如終止委託拍賣或發生不再拍賣事由時，公正第三人應於七日內函請不動產登記機關塗銷前項註記。」又同辦法第二十四條、第二十八條規定略以：「公正第三人應將拍定結果載明下列事項，通知抵押人、債務人及債權人...如無異議，公正第三人屆期應依前項第二款至第四款所定之順序分配，以清償債權人之抵押債權。如有剩餘應返還抵押人。但有資產管理公司以外之其他第二順位以下抵押權人時，應提存法院並通知該抵押權人。」、「拍賣之不動產，買受人依拍賣條件繳足價金後，公正第三人應發給拍定證明書。買受人得持前項公正第三人發給之拍定證明書，依土地登記規則規定逕向不動產登記機關申請權利移轉登記及抵押權塗銷登記，不須會同抵押人申請。」依上開規定，買受人自得持公正第三人發給之拍定證明書（應敘明拍定人姓名、統一編號及塗銷抵押權之原收件字號），依土地登記規則第三十四條規定檢具登記申請書、登記清冊、所有權狀或他項權利證明書（如未能檢附時，應由申請人於登記申請書適當欄位記明未能檢附之原因或填具切結書）及申請人身分證明等文件，逕向土地所在地之登記機關申請權利移轉登記及抵押權塗銷登記，是以登記機關應予受理登記。

三、另為防杜拍定證明書遭受偽造及保障拍定人之權益，公正第三人於發給拍定證明書時，應同時將該證明書副本函送土地所在地之登記機關備查，以供核對。

四、請財政部轉知公正第三人於發給拍定證明書時，應同時將該證明書副本函送土地所在地之登記機關備查。

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