房價何時跌?李同榮：2014最可能
金融海嘯過後，大台北房市直直漲，無殼蝸牛望房興歎，期待房市能夠稍微反轉。台灣不動產交易中心總經理李同榮也表示，目前房地產市場現況，投資者猶如在冰湖上滑雪，不知冰湖何時會融化;也猶如在活火山口附近泡湯，不知火山何時會爆發?大家都在質疑，市場推升力量來自於太多的假性需求，到底房地產還能漲多久?尤其是中古屋與預售屋仍然充斥太多的短線投資客，大家都想運用資金槓桿賺取差價，繼續如此的投資風險有多大?市場沒有永遠漲不玩的道理，總有人會套牢在最後一棒，問題是房地產反轉的訊息會在何時出現?李同榮表示，答案是：2014年最有可能。
李同榮提出三大理由，首先是2011年為ECFA啟動元年，對台灣而言各項經濟指標都朝正面發展，通貨膨脹因素與預期陸資來台投資不動產利多出盡前，房地產除非政策大力打壓，否則上半年仍處於盤堅向上格局，下半年到2012年第1季面臨立委選舉與總統大選前壓力，政策有可能持續打壓，房地產會處於驚驚小漲或盤整格局，因此在2012年總統大選前，台灣房地產應該沒有反轉的訊息出現。
其次，2012年總統大選若國民黨繼續執政，陸資行情才會正式啟動，房地產會將再有兩年末升段行情，李同榮認為，國民黨繼續執政，陸資大舉來台才會正式啟動，商辦租金正式起漲，若政策沒有太大限制，房地產行情就會五都齊揚，最少會有1年半大行情，而最終也會因市場脫序，執政黨會受輿論壓力而由政策打壓來終結可怕的房地產末升段行情，房地產就會開始正式反轉，時間點應該在2014下半年，房地產的熊市正式來臨。
不過，若2012年總統大選若國民黨失利，支撐行情的預期利多因素消失，房地產將會陷入盤整後正式反轉。若民進黨執政，兩岸ECFA架構勢必重起談判或修正，大陸政策短期不明，陸資會持續觀望，雖然執政黨會適時宣布利多安撫人心，但房地產在利多未實現與資金退潮下，可能於2012年第3季盤整半年後正式進入反轉期，反轉的時間關鍵點會提早在2013年第1季或第2季，房地產熊市提早出現。
李同榮指出，房價沒有永遠漲的道理，反轉訊息總是在市場一片安樂氣氛中悄悄出現，尤其要特別注意政府的政策打壓，會是房價高檔的終結者投資房地產必須善於注意高檔時的反轉訊息，市場反轉通常會有重要訊息出現。
（一）重大利多未實現或利多因素不如預期，例如兩岸ECFA架構生變，陸資來台投資受限。
（二）政策出現大轉折，政府決心打房且打壓政策全面出籠，例如全面抽空地重稅、追查資金來源。
（三）預售市場銷售率急速下降，售價不升反降。
（四）中古屋市場連續兩季價跌量縮，狀況持續到第3季開始價跌量增（市場拋售），就確定市場已經反轉。
對於廣大的房地產擁有者或投資大眾而言，未來的投資策略為何?李同榮提出幾點建議：
（一）投資標的越是都會核心商圈越安全，兩年內台北市豪宅仍有高價，各都會豪宅行情也會跟進，但除北市外，建商先跑先贏，整體投資風險增高。
（二）擁有都更體材的舊公寓行情已經幾乎到頂，投資報酬遙遙無期，能不能整合成功仍是未知，政策不加速協助推動，小心套牢風險存在。
（三）預售屋追高雖然獲利較多，2011年底前可能還有獲利空間，但假性需求與短線投資過多，2012年以後投資風險加大，小心斷頭。
（四）中南部兩年內仍有補漲空間，但仍然集中在少數核心區塊，若兩岸利多實現，休閒不動產會是追漲主流。
（五）房價沒有永遠漲的道理，反轉訊息總是在市場一片安樂氣氛中悄悄出現，高檔投資策略必須提高自備資金，尋找地稀人稠的精華區塊與特殊稀有產品，避開量大人為炒作的區塊，並切勿以太高資金槓桿運作，才能避免斷頭危機，尤其要注意政府的政策打壓往往是房價高漲的終結者。
MyGoNews 林承志/台北報導2011-02-22
沒有留言:
張貼留言