★土地買賣諮詢★同時擁有數棟房子,設定時各棟房屋搭配之基地持分與買賣不同時是否違反公寓大廈管理條例規定?

同時擁有數棟房子,設定時各棟房屋搭配之基地持分與買賣不同時是否違反公寓大廈管理條例規定?

Q:

客戶原有4間房屋及4/10的土地持分(該案為10樓之建築)原銀行設定時以每間房屋搭配1/10的土地辦理,現客戶要出售其中2戶,但因某種因素不要以設定時1/10搭配的土地持分出售而為各990/10000,本以為義務人未就全部土地持分出售,仍留有2間房屋及土地持分,應已符合公寓法規定,但送件至地政事務所時,初審說設定與移轉持分不一致,以後移轉或拍賣時會亂掉,要我塗銷抵押權或持分搭配一致,否則即違反公寓法規定,但買賣雙方都已同意且抵押權亦雙方承受,若以後拍賣也是法院的事,現在地所管那麼多幹嘛,要初審拿法令依據,他卻要我拿可以的依據,真是的,拜託各位先進前輩指導一下,到底這種案子要如何處理?謝謝,不勝感激 

A:

一、如果本案的區分建物係於84年9月1日前辦理建物第一次登記並無登記基地權利範圍者，似可適用內政部八十五年二月五日台（八五）內地字第八五七八三九四號函內容「…三、公寓大廈專有部分之移轉，原所有權人於該建物僅有一專有部分者，於全部移轉時，其基地所有權或地上權之應有部分，須隨同全部移轉；其有數專有部分者，或同一專有部分，於部分移轉時，其移轉應有部分之多寡，由當事人自行約定，惟不得約定為零或全部。」辦理登記，由當事人自行約定移轉持分。
二、惟為使登記名義人便於識別各區分所有建物應分擔之基地應有部分，並避免日後買賣糾紛之發生，建議您一併向登記機關申請加註各區分所有建物基地之權利範圍。

三、公寓大廈管理條例係八十四年六月二十八日制定公布，行政法規之適用應以行為時之法規為準，不得溯及既往。

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