歸屬法條:土地法《第 104 條》釋函 (二)
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【公布日期文號】
內政部七十四年八月二十六日台（七四）內地字第三二八六二九號函
【要旨】
公有基地承租人出賣基地上建物，基地管理機關不主張優先購買權，而准予換訂租約，其優先購買權視同放棄
【內容】
案經本部邀同法務部、財政部（國庫署、國有財產局暨台灣南區辦事處）、台灣省政府地政處、台北市政府地政處及貴府地政處會商獲致結論如次：「查公有建築基地承租人，因地上建築改良物出售時，應由承租人依土地法第一百零四條規定通知基地管理機關優先承購，違者以轉租，頂替論，為平均地權條例施行細則第八十五條第一款所明定。又土地法第一百零四條第一項後段規定，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，所謂『同樣條件』乃指房屋所有人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言，亦為行政院五十九年七月八日台五十九內字第六Ο九八號令釋有案。故公有基地承租人將地上建築改良物出售予他人時，固應依土地法第一百零四條規定通知基地管理機關優先承購；但公有基地承租人會同建築改良物承受人向基地管理機關申請換約時，基地管理機關仍得依土地法第一百零四條規定主張優先購買之權，基地管理機關倘不主張優先購買權而又准其換約，其優先購買權應視同放棄，從而原承租人應不受平均地權條例施行細則第八十五條之論處。本案高雄市政府地政處函為張○○君主張出賣承租國有基地上私有建物時，已為口頭出賣之通知，並於法定期限三十日申請換訂租約，經出租機關受理並處違約金之過程，得否視為土地法第一百零四條所指定『出賣通知』乙節，請高雄市政府依上述論旨本於職權核處。」
（按：平均地權條例施行細則第八十五條業於七十七年四月二十七日修正刪除）
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【公布日期文號】
內政部七十四年三月二十二日台（七四）內營字第二九八一七一號函
【要旨】
公有土地經依規定讓售興建國民住宅，該公地之原承租人不得主張優先承購權
【內容】
按非公用之公有土地，適宜興建國民住宅者，應作價優先讓售國民住宅主管機關興建國民住宅，國民住宅條例第九條第一項定有明文，此項規定為法律強制規定，是本案非公用之公有土地，既經依同條項規定優先讓售國民住宅主管機關興建國民住宅，則該公有土地之原承租人，自無主張優先承購權之餘地。
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【公布日期文號】
內政部七十年一月二十六日台（七○）內地字第四七九六號函
【要旨】
以 「交換」為建物所有權移轉，基地所有權人無優先購買權之適用
【內容】
案經本部轉准法務部七十年一月七日法七十律Ο一八六號函復以：「按互易者，謂因當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權，而成立之契約（民法第三百九十八條參照）。其為特定物與特定物之交換。而買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約（同法第三百四十五條第一項參照）。其為金錢所有權與特定物交換，二者性質有異。故以互易為建築物所有權之移轉，基地所有權人似無土地法第一百零四條所定優先購買權之適用。」本部同意上開法務部意見辦理。
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【公布日期文號】
內政部六十八年五月二十一日台（六八）內地字第一八四九六號函
【要旨】
房屋由有優先購買權人與他人共同承購，其優先購買權視同放棄
【內容】
本案房屋出售經第一商業銀行股份有限公司董事會決議通過售與基地所有權人，嗣後簽訂買賣所有權移轉契約書時，由基地所有權人，與另一人共同承買，該買賣契約應屬有效，地政機關可予受理；至該房屋既係由有優先購買權之人與他人共同承購，其優先購買權應視同放棄。
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【公布日期文號】
內政部六十六年十月十八日台（六六）內地字第七五六三九七號函
【要旨】
土地法第一百零四條中所謂「同樣條件」，僅指出賣房屋之條件而言
【內容】
依土地法第一百零四條規定：「．．．房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」其所謂「同樣條件」僅指出賣房屋之條件而言。
附：民政廳六十六年九月二十一日六十六民地一字第七六號函
查土地法第一百零四條規定：「．．．房屋出賣時，基地所有權人，有依同樣條件優先購買之權．．．」僅「房屋出賣」，基地所有權人有優先購買之權，並未涉及其他權利之出賣，本件朱曾○○向新竹市公所租用市有土地建築房屋，房屋出售時，新竹市公所（基地所有權人）以房屋所有權人賣與他人之同樣條件「新台幣三十萬元」，優先購買，依上開規定，似無不合，至基地租賃權對基地所有權人言，似無價購之必要，且基地租賃權之購買似不能視同買賣房屋之條件，事關中央法令疑義，請核示。
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【公布日期文號】
內政部66年8月22日台（66）內地字第748948號函
【要旨】
國有房屋之基地屬私有者，其所有權人可優先承購該房屋
【內容】
一、國有房屋之基地係屬私有，基地所有權人申請優先承購該房屋，究應由基地所有權人優先承購抑應由國有房屋承租人優先承購乙案，請依會商獲致結論辦理。
二、案經邀同司法行政部、貴部國庫署及貴局會商獲致結論如次：「財政部國有財產局函為國有房屋之基地係屬私有，基地所有權人申請優先承購，究應由基地所有權人優先承購抑應由國有房屋承租人優先承購疑義乙案，按土地法第104條規定：『房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權．．．出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。』基地所有權人之優先購買權屬法定先買權；至國有房屋之承租人對於國有房屋之出售，依照國有財產法第49條規定，僅於難以招標比價者，得參照公定價格讓售之。故國有房屋出售時，基地所有權人申請優先承購，自應先行依照土地法第104條規定辦理。」
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【公布日期文號】
行政院59年7月8日台（59）內字第6098號令
【要旨】
土地法第104條第1項後段「同樣條件」，乃指房屋所有權人與他人所訂契約條件或他人承諾之條件而言，非僅房屋所有權人一方所提之條件
【內容】
一、經交據內政部會商財政部、司法行政部及該省政府議復稱：「查土地法第104條第1項後段規定，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。所謂『同樣條件』乃指房屋所有人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言，非謂僅依房屋所有人一方所提之條件，即與該法條所定者相當，故未成立買賣者固無放棄優先承購權之問題發生，亦無同條第2項規定之適用。本案公有基地承租人蔡○○於53年間出賣其所有房屋時，雖曾以每棟5萬價格通知基地管理機關優先承購，並經基地管理機關放棄優先承購權，惟該基地承租人蔡○○當時並未將其房屋出售迨至58年間另以每棟15萬元價格出賣與第三人時，自應仍有上開法條之適用。（略）。」
二、應依議辦理，希知照。
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【公布日期文號】
行政院57年3月25日台（57）內字第2268號令
【要旨】
承租基地上之房屋出賣時，如其出售條件有所變更，仍應依土地法第104條規定通知基地所有權人
【內容】
一、經交據內政部會商司法行政部、財政部議復稱：「查房屋出賣時基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條既有明定，如房屋出售條件有所變更，自仍應通知基地所有權人方為適法。」
二、應依議辦理，希知照。
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【公布日期文號】
內政部57年2月26日台（57）內地字第260762號函
【要旨】
公有基地承租人之配偶或子女，除取得合法承租權外，無優先承買權
【內容】
查土地法第104條規定基地出賣時承租人有依同等條件優先購買之權，本案公有基地承租人擬以其配偶或直系血親名義申請優先購買承租土地，除其配偶或直系血親已依規定取得合法承租人之地位時，自無土地法第104條之適用。
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【公布日期文號】
內政部52年8月7日台（52）內地字第120712號函
【要旨】
租賃基地建築房屋被查封於基地出售時基地承租人仍有優先承購權
【內容】
一、案經本部轉准司法行政部本年7月19日台（52）函民字第4161號函謂：「．．．按查封之效力僅在限制債務人之處分權，被查封之不動產所有權於拍定前仍屬於債務人，因此本件建物所有權依強制執行法第98條之規定移轉於買受人前，原所有人似有土地法第104規定之優先承購權．．．」等語到部。
二、查本案基地承租人林○○其位於承租基地上之房屋雖經法院查封，惟依強制執行法第98條之規定在移轉於買受人前，原房屋所有權人林○○對於承租之基地，仍有土地法第104條規定之優先承買權。
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【公布日期文號】
內政部43年6月2日台（43）內地字第37172號函
【要旨】
房屋出賣時之優先購買權及設定地上權處理
【內容】
囑釋各節，茲分別核釋如下：
一、房屋出賣時，極少部分基地之共有人在其他共有人放棄優先購買權後，其優先購買權應對整個房屋行使，不得僅以其基地持分額對該房屋之某一部分主張優先購買權；至其與第三人合資購買時，其地上權登記仍應以該房屋全體共有人為權利人。
二、房屋所佔用極少部分基地所有權人對於該項全部房屋及其他部分基地同時出賣時，仍有優先購買權，但不得僅對其所有基地上之建物主張行使優先購買權。惟倘出賣人自願分割出賣者不在此限。
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