★土地買賣諮詢★悲觀預測房仲起碼倒三分之一

悲觀預測房仲起碼倒三分之一

奢侈稅風暴，悲觀預測房仲起碼倒三分之一

由於奢侈稅一實施可能引發房市價跌量縮的效應，最近因此效應對房仲業衝擊的猜測也越來越多，有人認為在奢侈稅風暴下，房仲可能要關掉上千家，更悲觀的預估將倒掉三分之一，根據張欣民不動產學院的研究，如果房屋交易量及房價都回到金融海嘯的水準，房仲家數將少掉856家，而近年房仲家數爆增三倍的台中將是這波奢侈稅的重災區！

近幾年來在房市價量齊揚的帶動下，國內房仲業出現歷年來難得一見的榮景，店數直逼五千家，根據張欣民不動產學院的研究，隨著房仲店數的不斷增加，國內房仲成交比已由2003年的216.5降到去年的89.5，早就面臨僧多粥少的問題，如今在奢侈稅風暴之下，支撐房仲業生存的房市價量都將衰退，第二季開始房仲業恐怕難免要進入裁員縮編關店的淘汰期。

根據內政部地政司的統計，2003年底國內房仲總店數為1615家，房屋買賣移轉件數為34萬9706件，房仲成交比是216.5(1:216.5)，也就是說經歷過SARS之後，每一家店可成交216.5件房屋物件；2011年底房仲總店數已經達4542家，8年來成長1.8倍之多，但是買賣移轉件數只有40萬多件，與2003年比只小幅成長16.3%，房仲成交比降到89.5(1:89.5)，是近8年來的最低點，衰退近六成。

張欣民不動產學院表示，在正常情況下，房仲業生存主要靠房市當中房屋的交易量及成交總價的高低，近幾年來國內房市持續出現價量齊揚的榮景，所以也給房仲業者很大擴充市場的空間，特別是高房價(同時引發高民怨)，更讓業者勇於不斷開店來搶奪分食市場。但若撇開房價上漲因素，從量的角度來看，近幾年來房仲成交比持續下滑，2008年金融海嘯時正式跌破100大關，2010年更只有89.5，也就是說僧多粥少的問題越來越嚴重。

根據地政司截至2011年3月28日的統計，房仲總店數已達到4703家，較去年底又增加161家，家數有進一步增加的趨勢，張欣民指出，這其中很多都是去年底或一月底之前就決定開的店，當時還沒有奢侈稅問題，如今奢侈稅風暴一來，市場交易量及房價都可望向下修，原本就僧多粥少的情況下，第二季開始房仲業恐怕就要進入裁員縮編、關店的淘汰期。

假設房價及交易量都回到2008年金融海嘯來臨時的水準，4703減3847是856，據此推估，會被淘汰出局的房仲家數可能會高達856家，減幅達18.2%，如果以一家店平均10個從業人員計算，就有8560人將近萬人會失業。萬一房價及交易量衰減得更為嚴重，屆時房仲關店的家數可能會超過一千家，就更驚人了。

因此，張欣民不動產學院建議，政府在打房的同時也要考慮到其後座力，不要財政部出重拳打房打投機客，但最後最受傷的是不動產業者，還有最無辜的勞委會，因為失業率又攀高。

在五都當中，受到奢侈稅衝擊最大的可能會是台中都(縣市合併)，一般認為大台北房市炒作最為嚴重，房價相對也最高，受到奢侈稅風暴的衝擊將會最大，但是從房仲成交比來看，2003年底台中房仲店數只有185家，到去年底已經成長到776家，店數成長超過三倍，房仲店數已比房價是台中四倍之多的台北市還多，但是買賣移轉件數只成長25.8%，房仲成交比從1:232.6滑落到1:65.4，簡直是從雲端跌落谷底，一旦房屋成交量受奢侈稅影響大幅萎縮，市場勢必會有一番慘烈的淘汰，新竹縣的情形跟台中也很類似！

張欣民認為，台北市的房仲成交比雖也衰退一半以上，但因有房價全面上漲的有力支撐，所以這幾年來尚能養活七百多家房仲業者，不過一旦交易量萎縮房價又下修，業者關店的壓力仍然不小。相對新北市房仲家數冠全國，房屋成交量也是全國最多，即使到去年每家店都還有近130件成交量(遠高於全國平均值)，在五都之中市場相對健康，除非將來出現嚴重閉鎖效應，否則新北市房仲市場在奢侈稅風暴下受傷會相對較輕！

台灣主要都會區房仲店數及成交件數變動

縣市	年底總店數		買賣移轉件數		平均單店成交件數
	2003年	2010年	2003年	2010年	2003年	2010年
台北市	288	762	55311	63344	192.1	83.1
新北市	295	834	85286	108242	289.1	129.8
台中市	185	776	43026	54139	232.6	65.4
台南市	114	223	19241	21729	168.8	97.4
高雄市	181	394	37031	39873	204.6	101.2
桃園縣	174	459	47614	47971	273.6	104.5
新竹縣	36	147	6361	9417	176.7	64.1
新竹市	24	91	7029	11634	292.9	127.8

資料來源：內政部地政司，張欣民不動產學院整理

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