◆土地買賣專業諮詢◆房價實價登錄 政府的責任

房價實價登錄 政府的責任

林建甫觀點

奢侈稅（特種銷售稅）將於6月1日上路。市場上的泡沫已大大縮減，尤其是投機交易的部分，基本上已經杜絕，大部分地區房價略有回落。奢侈稅還沒有開徵，已達到原來稅制設計的目的。

奢侈稅之所以有效，重點在依市場交易價格（實價），一年內轉手課15%，兩年內轉手課10%。這一次財政部，不畏艱難，採用實價為基礎來課稅，值得肯定。財政部認為奢侈稅打擊面不大，大概就是2萬多戶，因此有把握可以推行順利。但財政部對於未來是否能夠全面性的採用實價當成稅基，仍然多所保留。

有鑑於此，立院也開始檢討實價登錄制度相關的問題。目前提案「不動產經紀業管理條例部分條文修正草案」共有國民黨、民進黨和行政院三種版本。國、民兩黨傾向房價實價登錄，但為保護個人隱私，供查詢或利用時則去除門牌、地號等私人資訊，且申報價格不會作為課稅依據。但政院版規範登錄時僅需提供成交案件的「區段」資訊。內政部原則上支持實價登錄方向，但涉及個人隱私法，認為還需審慎考量做多大程度的介入。

實價登錄可以避免人為哄抬喊價，對消費者更有保障，購屋可更安心，和奢侈稅性質完全不同。消費者能從登錄的資訊中，得知想買的房子的前一手，甚至前幾手的交易價格，對於該用多少錢買進，心裡會更有譜，不用擔心屋主或仲介業者居中哄抬價格，把自己當肥羊。價格都透明化後，相對就沒有炒作、哄抬價格的空間，購屋者在議價時會比較有優勢。但也由於房屋價格透明，賣方的獲利空間就會相對有限，但這有助於防止房價泡沫的產生。

有人擔心透明化，會使買、賣雙方的財產等隱私曝光或被稅捐機構查稅等，因此要求政府提供完善的配套措施。適度的配套是應該要做，但絕對不能因噎廢食。而且很多國外先進國家均早已將實際成交價格透明化，包括美國、香港、新加坡等等。連大陸目前都採成交價格實價登錄，美國甚至上網都可查，因此內政部的「區段」資訊及政府大程度的介入，實在沒有必要。

另外，有人認為香港的房市最透明，但近年香港的房市漲最多，現在甚至成為世界上房產最貴的都市。有關這樣的論點，有必要釐清。香港房價近年上漲的主要因素是所得大幅提高（香港人均已經上3萬美元），在熱錢和低利環境，促成房產投資成為香港的全民運動。另一個關鍵因素是香港允許大陸富豪置產長住，也因此演變成陸客炒房。

可是台灣不同。我國目前雖然允許陸客可以買房，但一年頂多只可以居住四個月。公司買房，也是以員工宿舍為目的。以台灣的政策氛圍，未來還可能更嚴格。大陸富豪要做像在香港一樣的事，有一定的難度。因此不宜混為一談。

倒是，台灣一旦建立實價登記系統，未來政府對房市的控管就會有更多的工具。奢侈稅之後，如果社會仍然覺得大台北的房價過高，房價所得比超過一般人們的負擔，政府可以考慮進一步的租稅政策。例如，不同地區給予差別稅率。對於過於熱門及擁擠的地區課較高的稅率；對於郊區，人口稀少的地區，降低稅率。這樣將有助於城鄉發展的平衡。政府也可以對坪數過大的豪宅，課以豪宅稅。這對伸張居住正義，解決社會貧富不均的問題，也有莫大幫助。

房價透明、實價登錄，是現代社會必須做到的，政府責無旁貸。

（作者是台大經濟系教授、國政基金會財政金融組召集人） 經濟日報2011/05/10

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