敦南3大標售案 本周起跑
工商時報 記者馬婉珍／台北報導 2011-09-13
9月敦化南路3大標案
敦南3大標售案本周陸續登場，包括本周四的國泰敦南大樓REAT、23日的新光敦南大樓REAT，以及28日華票總部大樓整棟標售。市場認為，REAT標售可望由壽險業積極搶標；華票大樓因整棟賣相佳，建商投標可能性較高。
商仲業者認為，國泰敦南大樓REAT底價63.4億元，每坪單價約70萬元，低於市場行情，國泰敦南REAT大樓市值約70～80億元，每坪單價也站上8字頭，且擁有穩健租金，加上大型壽險業者如南山人壽、富邦人壽早期不動產布局較少，最近包括台灣人壽、富邦人壽都公告下半年將加碼北市不動產，競標情況值得觀察。
全球資產管理公司專案經理王維宏表示，位於敦化南路二段、基隆路口的國泰敦南大樓，位置佳，產權也不複雜，但對建商來說，該大樓屋齡未達重建資格，只能穩定收租，壽險出手的意願可能高於建商。
位於誠品敦南店的新光敦南大樓REAT，則將於23日標售3～11樓及部分地下室車位，拍賣底價56.99億元，每坪單價76萬元，也在行情之內，且地點位置近忠孝東路，商仲認為，標脫機會極高。
華票總部大樓則因產權完整、又是整棟標售賣相佳，對建商來說可做最有效的利用，雖然底價偏高，總價26.8億元，建物單價每坪90多萬元、土地單價每坪813萬元，都高於市場行情，業界仍認為該案可望成功標出。
記者彭禎伶／台北報導
國泰敦南REAT標案本周四（15日）登場，目前據了解領標數只有「個位數」，主要是該案底價達63.4億元，且只能買到77％的大樓樓層，除了大企業主，國內30家壽險只有5家符合競標資格，市場預估結標價上看70～80億元。
由於該標案投資金額極高，壽險業符合出價額度者只有國泰、富邦、南山、新光及中國人壽，若想買下整棟大樓，除了必須出最高價，事後還必須能從國泰人壽手中買下另外5層未證券化的樓層，整棟大樓收購價可能逼近100億元。
市場因而分析，有能力且有意願的買家可能不超過10組。
國壽敦南REAT是在民國96年發行，發行金額38.3億元，去年底評估市價約47.58億，這次標售等於已先拉高33％以上價格，若出售得標者不是國壽，國壽就可認列所有增值利益，金額估計30～40億元以上。
相關人士指出，這棟大樓目前出租率約7成，證券化部分去年租金收益1.55億元，若以這次底價計算，年化報酬率僅2.44％，也就是標價如果再往上飆，租金報酬率可能降低到2％左右。
但壽險業者分析，這棟22年的大樓再過幾年即有都市更新的實力，且占地1,107坪，原本容積率便極高，未來增值潛力驚人；據悉，幾大壽險業者已備妥700～800億元打算投資不動產，但大台北地區目前難覓超過1,000坪的土地，國泰敦南大樓因而成為近期台北市商辦指標大案。
國壽持有敦南大樓成本極低，租金報酬率在4～5％以上，且仍擁有2～6樓臨近高架橋的樓層，外界預期國壽標回可能性最高，但缺點是國壽受限先前金管會法令，無法認列增值利益。
至於新壽敦南REAT標案23日登場，底價56.997億元，壽險業同樣只有5大壽險有能力出價，這棟大樓已27年，可比國壽敦南大樓更早申請都更，且占地1,394坪的新壽敦南大樓是國泰蔡家的發源地，市場評估23日標案戰況可能更激烈。
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