住宅法草案總說明(二)

第十三條　接受自購住宅貸款利息補貼者，於受政府補貼期間，向直轄市、縣（市）主管機關申請更換擔保品經核准後，得繼續辦理優惠貸款。但其貸款金額及年限，以不高於原貸款餘額及剩餘期數為限。	為利接受自購住宅貸款利息補貼者，換購符合其需要之住宅，明定可更換擔保品，並繼續享受政府優惠貸款利息補貼。
第十四條　申請承租住宅租金補貼，應經直轄市、縣（市）主管機關核定，由直轄市、縣（市）主管機關補貼人民承租住宅之部分租金。 前項承租住宅租金補貼之申請資格、補貼額度、住宅面積、租金補貼繼受、計算基準、辦理期限與程序及其他應遵循事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。	一、明定申請承租住宅租金補貼之程序。 二、申請承租住宅租金補貼辦法授權由中央主管機關會商有關機關定之。
第十五條　住宅租金補貼以一年為一期，期滿承租人應重新申請。	由於住宅補貼資源有限，為落實照顧對象，明定住宅租金補貼以一年為一期，承租人到期需重新辦理申請，以落實評點制度及符合公平之原則。
第十六條　申請修繕住宅貸款利息補貼，應經直轄市、縣（市）主管機關核定，修繕其亟待改善之自有住宅，並向金融機構貸款後，由直轄市、縣（市）主管機關補貼部分貸款利息。 申請簡易修繕住宅費用補貼，應經直轄市、縣（市）主管機關核定，修繕其亟待改善之住宅後，由直轄市、縣（市）主管機關補貼部分修繕費用。 前二項亟待改善住宅之認定、補貼申請資格、修繕之設施設備項目、費用、辦理期限、優惠貸款利息補貼之額度、年限、利率、利息補貼繼受、補貼額度與程序及其他應遵循事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。	一、明定修繕住宅貸款利息補貼或簡易修繕住宅費用補貼之程序。 二、修繕住宅貸款利息補貼辦法及簡易修繕住宅費用補貼，授權由中央主管機關會商有關機關定之。
第十七條　申請修繕住宅貸款利息或簡易修繕住宅費用補貼，其屬三十年以上之老舊住宅整修外牆或五十年以上之老舊住宅汰換更新設備者，增加評點權重。 申請修繕住宅貸款利息或簡易修繕住宅費用補貼者，其評點總分數相同時，有前項增加評點權重情形者，優先給予補貼。	一、為改善都市景觀、鼓勵老舊住宅內部相關管線汰換及設備更新，爰規定三十年以上之老舊住宅辦理外牆整修或五十年以上之老舊住宅設備汰換更新者，得於申請修繕住宅貸款利息或修繕住宅費用補貼時，增加評點權重，以優先取得住宅補貼。 二、另如有多個申請修繕住宅補貼者評點總分數相同時，符合前項情形者，優先給予補貼。
第十八條　接受住宅貸款利息補貼者，因積欠貸款本息，金融機構執行債權致其住宅所有權移轉時，直轄市、縣（市）主管機關應自其移轉登記之日起，停止利息補貼。 前項自所有權移轉登記之日起所撥付之利息補貼，承辦貸款金融機構應將其返還直轄市、縣(市)主管機關。	一、明定停止撥付住宅貸款利息補貼之情形。 二、住宅補貼係用以協助無自有住宅之較低收入家庭解決居住問題，是以，考量受補貼者，雖因積欠貸款本息致金融機構執行債權，惟於其住宅所有權未移轉前，該受補貼者仍居住於其擁有之住宅，爰明定停止補貼之起始日，以該住宅所有權移轉登記之日起算。
第十九條　接受住宅貸款利息補貼後，讓與補貼標的住宅或購置補貼標的以外住宅者，應自其所有權移轉登記之日起三十日內通知直轄市、縣（市）主管機關及承辦貸款金融機構，並返還自其所有權移轉登記之日起已撥付之利息補貼。但經直轄市、縣(市)主管機關同意，將其住宅讓與符合申請資格之配偶或直系親屬者，不在此限。	一、明定承貸人如有轉讓住宅或購置補貼標的以外住宅，應負主動告知終止補貼之義務；並規定接受住宅貸款利息補貼者，得將其住宅讓與符合申請資格之配偶或直系親屬之例外情形。 二、鑑於資源有限，於接受直轄市、縣(市)主管機關住宅貸款利息補貼期間，另行購置住宅者，應終止補貼。
第二十條　接受住宅租金補貼者，應於停止承租住宅或購置住宅所有權移轉登記之日起，三十日內通知直轄市、縣（市）主管機關終止補貼，並返還自停止承租之日或購置住宅所有權移轉登記之日起已撥付之補貼。	一、明定接受租金補貼者，如停止承租住宅或另行購置住宅時，應於三十日內主動告知直轄市、縣（市）主管機關。 二、鑑於資源有限，於接受直轄市、縣（市）主管機關住宅租金補貼期間，停止承租住宅或另行購置住宅者，應終止補貼。
第二十一條　直轄市、縣（市）主管機關應定期查核接受自建、自購、修繕住宅貸款利息補貼或租金補貼者之資格。遇有下列情事之一者，直轄市、縣（市）主管機關應自事實發生之日起，向接受住宅補貼者追繳其接受補貼或重複補貼之利息或租金： 一、已不符申請補貼資格。 二、申報資料有虛偽情事。 三、重複接受二種以上住宅貸款利息補貼。 直轄市、縣（市）主管機關為辦理前項查核業務，應於核發同意自建、自購、修繕住宅貸款利息及租金補貼證明後，將受補貼者之相關資料予以建檔。	依據整體住宅政策「建立公平效率之住宅補貼制度」之「建立公平的申請條件及查核機制」措施，訂定有關定期查核機制規定。
第三章　社會住宅	一、章名。 二、為落實整體住宅政策之政策目標訂定本章。
第二十二條　社會住宅，指由政府興辦或獎勵民間興辦，用以出租予經濟或社會弱勢者居住之住宅。	一、明定社會住宅之定義。 二、考量尚有部分經濟或社會弱勢者難於民間承租適居或負擔得起之住宅，爰由政府核定興辦社會住宅，用以專供其租住，以解決其居住之問題。
第二十三條　直轄市、縣（市）主管機關應評估社會住宅之需求總量及興辦戶數，納入年度住宅計畫及中程住宅計畫。	為免住宅供過於求，產生資源閒置浪費之情形，爰直轄市、縣（市）主管機關應先綜合考量住宅市場供需情形、承租住宅租金補貼辦理情形、社會及經濟弱勢者需求等，評估社會住宅之需求總量，以及分年興辦戶數，納入年度住宅計畫及中程住宅計畫。
第二十四條　民間興辦社會住宅，應擬訂興辦事業計畫，申請興辦所在地之直轄市、縣（市）主管機關會商有關機關審查核定。 前項經核定之社會住宅，屬社會福利設施。 第一項興辦事業計畫之申請程序、應備文件、審查事項、核准、撤銷、廢止、事業計畫內容、變更原核定目的之處理及其他應遵循事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。	一、明定獎勵民間興辦社會住宅之要件及程序。 二、政府財力資源有限，為因應各項政事需要，必須妥適分配運用，以發揮最大效益，故藉由民間投資興建公共建設，並引進企業經營理念以改善公共服務品質，已為國際趨勢。另外，「民間可以做的，政府就不做」為當前政府之政策之一，為落實行政與技術分立，有效運用民間專業資源，爰優先獎勵民間興辦社會住宅，民間供應不足時，再由政府提供。
第二十五條　民間經核准籌建社會住宅所需用地涉及都市計畫變更者，直轄市、縣（市）主管機關應協調都市計畫主管機關依都市計畫法第二十七條規定辦理變更；涉及非都市土地使用變更者，直轄市、縣（市）主管機關應協調區域計畫主管機關依區域計畫法第十三條規定協助辦理變更。	一、明定由直轄市、縣（市）主管機關協助辦理土地變更。 二、興辦社會住宅之計畫，依第二十二條、第二十三條已分別納入年度住宅計畫及獎勵民間興辦核定為社會福利設施，爰直轄市、縣（市）主管機關應提供行政協助辦理土地變更。
第二十六條　民間依第二十四條規定增建、修建或改建既有建築物，供社會住宅使用者，其戶數應達十戶以上；新建社會住宅者，其建築基地應符合下列各款之一： 一、在實施都市計畫地區達 五百平方公尺 以上，且依都市計畫規定容積核算總樓地板面積達 六百平方公尺 以上。 二、在非都市土地甲種建築用地及乙種建築用地達 五百平方公尺 以上。 三、在丙種建築用地、遊憩用地及特定目的事業用地達 一千平方公尺 以上。	一、為避免獎勵民間興辦之社會住宅過於零散，直轄市、縣（市）主管機關有不易執行監督管理之弊，爰規定應達一定規模以上。 二、依據本部營建署九十五年十月所發布之住宅狀況調查報告顯示，九十四年底臺閩地區住宅總計約有七百四十萬餘宅，空閒住宅約有一百零三萬餘宅，另至九十五年十二月底台閩地區總戶數約為七百三十九萬餘戶，仍低於九十四年底住宅總宅數，顯示住宅供給率超過百分之一百。爰為鼓勵利用現有住宅資源，明定增建、修建或改建既有建築物達十戶以上，得申請獎勵興辦社會住宅。 三、新建社會住宅建築基地面積，參考目前內政部已頒行之「老人住宅綜合管理要點」第七點規定訂定。
第二十七條　民間依第二十四條興辦社會住宅需用公有土地或建築物時，得以租賃或設定地上權之方式，向相關主管機關申請提供使用。	一、明定民間興辦社會住宅，得申請相關主管機關以租賃或設地上權方式提供公有土地，或以租賃方式提供建築物，供其使用。 二、至於民間如以購買方式取得公有土地或建築物，逕依公有財產相關規定辦理。
第二十八條　民間新建社會住宅有使用零星或狹小公有土地需要時，得由出售公有土地機關將該公有土地讓售予民間使用。	一、明定協助民間取得零星或狹小公有地。 二、為利土地整體規劃及開發，爰如新建社會住宅時有使用零星或狹小公有土地需要時，得由該公有土地管理機關將該公有土地讓售使用。
第二十九條　直轄市、縣（市）主管機關得補貼民間新建、增建、修建或改建社會住宅貸款利息、部分建設或營運管理費用。 前項補貼之基準、程序及其他應遵循事項之辦法，由直轄市、縣（市）主管機關定之。	一、明定直轄市、縣（市）主管機關得補貼民間興辦社會住宅之貸款利息、部分建設或營運管理費用，並自行訂定相閞辦法。 二、社會住宅僅得出租予社會及經濟弱勢者居住使用，爰其可能有未具完全自償之能力，故得視其興辦事業計畫，予以補貼相關費用。
第三十條　直轄市、縣（市）主管機關得視民間新建、增建、修建或改建社會住宅資金融通之必要，洽請行政院經濟建設委員會提供中長期資金。	一、明定興辦社會住宅如有資金融通之必要，得洽請行政院經濟建設委員會提供中長期資金。 二、參考目前老人住宅僅得出租使用，民間金融機構多有反應：融通資金之意願不高（例如金融機構取得該社會住宅，難以經營管理或再予出售、拍賣等），爰訂定本條協助融通資金。
第三十一條　社會住宅於興建或營運期間，其應課徵之地價稅，得予適當減徵。 前項減徵之期限、範圍、基準及程序，由直轄市、縣（市）主管機關擬訂，提請各該議會通過後，報財政部備查。	一、明定直轄市、縣（市）主管機關得減徵地價稅。 二、是否減徵地價稅，應由直轄市、縣（市）主管機關統籌考量行政協助、費用補助等予以擬定，提請各該議會通過後，再據以實施。
第三十二條　民間依第二十四條規定興辦之社會住宅，應由直轄市、縣（市）主管機關囑託地政機關，於建物登記簿標示部其他登記事項欄註記社會住宅。 前項社會住宅所有權人變更其原核定目的之使用時，應將依相關法令規定取得之優惠及獎勵金額結算，報請直轄市、縣（市）主管機關核定，全數繳交該主管機關撥充作為社會福利之用；其有入住者並應予安置後，始得由該直轄市、縣(市)主管機關囑託地政機關辦理塗銷社會住宅註記。 第一項社會住宅之所有權移轉，應向主管機關申請同意或辦理塗銷社會住宅註記後，始得為之。	一、為利社會住宅之管理，明定其建物登記簿標示部應予註記為社會住宅，並由直轄市、縣（市）主管機關囑託地政機關辦理。另其所有權之移轉，應檢附相關文件申請同意或塗銷註記後，始得為之。 二、明定社會住宅所有權人如有轉型為一般住宅之必要，得將依規定取得之優惠或獎勵辦理結算、繳清，並將入住者安置後，始得辦理塗銷註記。
第三十三條　直轄市、縣（市）主管機關應視社會住宅之需求情形，必要時依下列方式興辦，並自行或委託非營利法人經營管理： 一、新建、增建、修建或改建。 二、接受捐贈。 前項社會住宅之委託經營管理、承租者申請資格、程序、租金計算、租賃與續租期限及其他應遵循事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。	一、明定政府興辦社會住宅之方式。 二、考量政府資源有限、民間仍有大量之空閒住宅，及整體住宅政策明定「各類型住宅在其市場供給已足夠的前提下，政府不宜再興建及獎勵投資興建該類型住宅」，爰政府應視社會住宅之民間興辦、供需情形等，必要時再予興辦。 三、社會住宅之委託經營管理、承租者申請資格、程序、租金計算、租賃期限、續租期限及其他他應遵循事項之辦法授權由中央主管機關會商有關機關定之。
第三十四條　直轄市、縣（市）主管機關依前條規定興辦社會住宅，需用非公用之公有土地或建築物者，得辦理撥用；因整體規劃使用之需要，得與鄰地交換分合。 前項之鄰地為私有者，其交換分合不受土地法第一百零四條及第一百零七條之限制。	一、明定直轄市、縣（市）主管機關得以撥用方式取得興辦社會住宅之土地及建築物。 二、社會住宅為社會福利設施，爰如公營事業機構或私人土地適宜興建社會住宅者，得依土地徵收條例規定辦理徵收。故本法不另規定。 三、因整體規劃需要，社會住宅之用地得與鄰地交換分合。鄰地為私有者，其交換分合時，不受土地法第一百零四條及一百零七條規定略以：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。」、「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第一百零四條第二項之規定，於前項承買承典準用之。」之限制。至於公有土地辦理交換分合時之處理，不受相關法令之限制，依本法第三十五條規定辦理。
第三十五條　政府機關依本法就公有土地及建築物所為之處分、設定負擔或超過十年期間之租賃，不受土地法第二十五條、第一百零四條、第一百零七條、國有財產法第二十八條及地方政府公有財產管理法令之限制。	為使政府機關依第二十七條以租賃或設定地上權方式提供公有土地或建築物予民間興辦社會住宅、依第二十八條讓售公有土地、或依第三十四條辦理撥用及與鄰地交換分合時，其處分、設定負擔或超過十年期間之租賃，不受土地法第二十五條：「直轄市或縣 (市) 政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。」、第一百零四條及一百零七條規定、國有財產法第二十八條：「主管機關或管理機關對於公用財產不得為任何處分或擅為收益。但其收益不違背其事業目的或原定用途者，不在此限。」及地方政府公有財產管理法令之限制，爰制定本條，以充分利用土地。
第三十六條　政府或民間興辦之社會住宅，應考量其租住對象之身心狀況、家庭組成及其他必要條件，提供適宜之設施或設備。 前項設施、設備之項目，由中央主管機關會商有關機關定之。	一、明定政府或民間興辦之社會住宅，得依租住對象之身心狀況、家庭組成，提供符合其需求之設施或設備。例如為提供老人居住，增設斜坡道、扶手、防滑設備等。 二、有關不同身心狀況、家庭組成等所需之設施或設備之項目，由中央主管機關會商有關機關定之。
第三十七條　社會住宅之經營管理，得視實際需要，自行或結合物業管理及相關服務業，提供文康休閒活動、社區參與活動、餐飲服務、適當轉介服務、其他依入住者需求提供或協助引進之服務。 前項收費規定應報由當地直轄市、縣（市）主管機關核定。	一、明定社會住宅之經營管理者提供服務及收費應報核等規定。 二、參考老人福利法規定，明定社會住宅之經營管理者得視實際需要，自行或結合相關資源提供服務。提供之各項服務如涉及其他行業專業法規規定為特許行業時，應由受委託經營管理者以契約約定，委託經領有各該目的事業法規許可之業者辦理。 三、承租社會住宅者僅得為經濟或社會弱勢者，為避免收取過高之費用，爰明定其收取服務費用應報當地直轄市、縣（市）主管機關核定。
第三十八條　直轄市、縣（市）主管機關應自行或委託機關（構）、學校、團體對社會住宅之經營管理者進行輔導、監督及定期評鑑，評鑑結果應公告周知。經評鑑優良者，直轄市、縣（市）主管機關應予獎勵或得於經營管理期限屆滿時與其優先續約，委託其繼續經營管理。 前項之評鑑及獎勵辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。	一、明定直轄市、縣(市)主管機關應對社會住宅之經營管理者輔導、監督及定期評鑑。經評鑑優良者，直轄市、縣(市)主管機關應予獎勵。 二、明定評鑑及獎勵辦法由中央主管機關會商有關機關定之。
第三十九條　民間興辦之社會住宅因故無法繼續營業，其入住者未獲安置前，直轄市、縣（市）主管機關得強制接管並自行或委託經營管理。 前項接管之執行、經營管理、應移交之文件、入住者之安置、接管之終止及其他相關事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。	一、民間興辦之社會住宅依第二十二條、第三十二條規定，僅得出租使用、註記為社會住宅及如所有權移轉應申請同意或塗銷註記始得為之。爰其如有因故無法繼續營業時，其入住者已獲安置時，是否變更其原目的使用，由所有權人自行考量並得依第三十一條第二項規定辦理辦理結算、轉型等；惟如有入住宅未獲安置時，為維護入住者之權益，明定其未獲安置前，直轄市、縣（市）主管機關得強制接管並自行或委託經營管理。 二、另該社會住宅因法院拍賣而移轉所有權時，因原核定目的使用及註記尚未取消，其拍定人無論入住者是否獲得置，仍應承受該社會住宅原有之現狀後，再自行考量是否依第三十一條第二項規定辦理辦理結算、轉型等。 三、有關接管之相關事項，由中央主管機關會商有關機關定之。
第四十條　社會住宅之承租人有下列情形之一者，其經營管理者得隨時終止租約收回住宅： 一、將住宅部分或全部轉租或借予他人居住。 二、改建、增建、搭蓋違建、改變住宅原狀或變更為居住以外之使用。 三、違反租賃契約約定。 四、違反公寓大廈管理條例或規約等相關規定或約定。	明定社會住宅之經營管理者得終止租約之情形。

待續……