住宅法草案總說明(一)

住宅法草案總說明

有鑑於國內住宅長期供需失調、價格起伏波動及住宅市場資訊匱乏等問題嚴重，民眾對於提昇居住環境品質及各項居住需求亦殷切期望；公部門住宅業務分由內政部、國防部、行政院勞工委員會、人事行政局、原住民族委員會及農業委員會等各部會辦理，針對不同身分條件對象，以直接興建、利息補貼或輔助修繕等方式給予不同程度之補助，住宅資源無法適當整體規劃，進而作最有效率且公平之利用，行政院爰於八十八年二月底提出「強化經濟體質方案」，其中具體措施五「健全土地及住宅政策：為強化土地及住宅政策功能，研擬住宅政策及住宅法」，期建立合理住宅補貼機制、健全住宅市場及提昇居住品質。

內政部自八十八年四月起研擬住宅法草案條文，惟因遲遲未獲共識，行政院經濟建設委員會於 九十年三月一日 召開上開方案後續措施辦理情形會議獲致決議，暫緩推動本法立法，先行推動訂定整體住宅政策。

「整體住宅政策」朝建立合理住宅補貼機制、健全住宅市場及提昇居住品質方向著手擬定，報行政院核定，嗣因行政院於九十三年二月十三日核定「社會福利政策綱領」，爰再以修正始奉行政院九十四年五月二十四日核定，其政策目標為：「基於憲法保障國民基本人權的精神，結合政府與民間資源，在健全的住宅市場、合宜的居住品質、公平效率的住宅補貼與社會住宅的規劃下，使不同所得水準、身心機能、性別、年齡、家戶組成、族群文化之國民，擁有適居且有尊嚴的居住環境」。

內政部依上開政策積極配合研擬及研商住宅法（草案），期間因社會發生多起住宅歧視事件，社會福利團體強烈要求研擬反住宅歧視相關條文規定，爰再增列住宅權利平等專章之相關規定。

另於研擬住宅法（草案）時，曾參考韓國訂有住宅押租制、美國之付款中間人制度，以及因應國內住宅預售情形參考日本訂定保證保險規定，惟經多次討論咸認為與我國國情不合或已有相關不動產交易法規(如消費者保護法、不動產經紀業管理條例、不動產估價師法、地政士法等)，爰予以刪除。

住宅法（草案）計七章、六十三條，其立法要點臚列如下：

第一章、總則（草案第一條至第五條）

依循整體住宅政策之目標，揭示本法之立法旨意；各級主管機關權責劃分；住宅計畫研擬、報核及審議。

第二章、住宅補貼（草案第六條至第二十一條）

住宅補貼辦理方式、程序、終止補貼、住宅讓與及定期查核之規定。

第三章、社會住宅（草案第二十二條至第四十一條）

社會住宅之辦理方式、核定程序、經營管理、收費及得終止租約之情形。

第四章、居住品質（草案第四十二條至第四十七條）

最低居住水準的訂定；直轄市、縣（市）主管機關為得補助或獎勵推動提升住宅社區環境品質事項；推動住宅性能評估制度等。

第五章、住宅市場資訊（草案第四十八條至第五十一條）

蒐集住宅市場及其他相關資訊定期公布；建置社會住宅資訊；鼓勵提供經濟或社會弱勢者承租購住宅資訊。

第六章、住宅權利平等（草案第五十二條至第五十六條）

不得有住宅歧視之情事、申訴處理機制、提供緊急庇護或相關補助措施。

第七章、罰則及附則（草案第五十七條至第六十三條）

住宅歧視行為之罰則；原已辦理之各類住宅後續處理及本法之施行日期。

 

住宅法草案條文對照表

名      稱	說　　  明
住宅法	依據行政院核定整體住宅政策之政策作為：「制定住宅法」辦理，爰以住宅法為本法名稱。
條      文	說　　  明
第一章　總則	章名。
第一條　為健全住宅市場，建立公平效率住宅補貼制度，規劃合宜社會住宅，提升居住品質，使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境，特制定本法。	依循整體住宅政策之政策目標：「基於憲法保障國民基本人權的精神，結合政府與民間資源，在健全的住宅市場、合宜的居住品質、公平效率的住宅補貼與社會住宅的規劃下，使不同所得水準、身心機能、性別、年齡、家戶組成、族群文化之國民，擁有適居且有尊嚴的居住環境」，揭示本法之立法旨意。
第二條　本法所稱主管機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。 主管機關之權責劃分如下： 一、中央主管機關： （一）住宅政策之擬定。 （二）全國性年度住宅補貼計畫及中程住宅補助計畫之擬定及經費籌措分配。 （三）直轄市、縣（市）年度住宅計畫及中程住宅計畫之核定。 （四）直轄市、縣(市)住宅業務之督導。 （五）全國性住宅相關資訊之蒐集及公布。 （六）住宅政策、補貼、市場、品質及其他相關之研究。 （七）最低居住水準之訂定。 （八）其他相關事項。 二、直轄市、縣（市）主管機關： （一）住宅施政目標之訂定。 （二）年度住宅計畫及中程住宅計畫之擬訂、報核及執行。。 （三）住宅補貼案件之受理、核定及查核。 （四）地區性住宅相關資訊之蒐集及公布。 （五）住宅補貼、市場供需及品質狀況及其他之調查。 （六）住宅計畫相關經費之預估、籌措及運用。 （七）社會住宅之興辦及管理。 （八）獎勵民間興辦社會住宅案件之核辦及督導。 （九）其他相關事項。	一、明定本法之中央及直轄市、縣(市)主管機關及其權責。 二、依據地方制度法第十八條及第十九條之規定，住宅業務係屬直轄市及縣、市政府自治事項之一，且考量國民對於居住需求亦有地域之差異，住宅政策及計畫之細緻規劃及推動實有因地制宜之必要。鑑此，對於中央及地方政府在住宅事務權責分工，採由地方政府依據首長之政策目標，考量所屬經費財源及所轄地區之社會經濟狀況、人口及住宅發展環境，主導轄區之住宅計畫之訂定及執行。 三、中央政府訂定住宅政策，並就年度及中長期計畫之推動重點，爭取編列中央公務預算，俾以提供經費補助方式，協調地方政府訂定年度及中長期住宅計畫時，兼顧地方首長施政目標與中央施政重點，期以建立中央與地方之伙伴關係，達到中央與地方共榮共存雙贏局面。
第三條　本法所稱住宅，指供居住使用，並具備獨立門牌之合法建築物。	一、明定住宅之定義。 二、供居住使用，係指建築物主要用途登記應含有住宅或住字樣。 三、合法建築物：係指於實施建築管理後，依規定領有使用執照之建築物，或於實施建築管理前，依據內政部八十九年四月二十四日台八九內營字第八九０四七六三號函示，檢附下列證明文件之一據以認定：（一）建築執照、（二）建物登記證明、（三）未實施建築管理地區建築物完工證明書、（四）載有該建築物資料之土地使用現況調查清冊或卡片之謄本、（五）完納稅捐證明、（六）繳納自來水費或電費證明、（七）戶口遷入證明、（八）地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。
第四條　直轄市、縣（市）主管機關應依據中央住宅政策，衡酌地方發展需要，擬定住宅施政目標，並據以研擬中程住宅計畫及年度住宅計畫，報請中央主管機關核定。 中央主管機關應依據住宅政策、衡酌社會經濟發展、人口、住宅供需、中央及地方財政狀況，並參考直轄市、縣（市）主管機關年度住宅計畫執行情形，擬定中程住宅補助計畫及年度住宅補助計畫，報行政院核定。 第一項中程住宅計畫及前項中程住宅補助計畫，以四年為一期訂定之。但為因應環境變遷及政策調整需要，得檢討修正之。	一、為使住宅計畫法制化，爰明定中程住宅計畫、中程住宅補助計畫、年度住宅計畫及年度住宅補助計畫之研擬與報核程序。 二、直轄市、縣(市)主管機關為落實中央政策及考量因地制宜發展需要，擬定各地方之中程住宅計畫及年度住宅計畫，以作為實施之依據。 三、住宅事務為地方自治之事項，地方政府推動住宅事務，應由其編列預算辦理。但考量地方政府財政相對比中央困難，爰由中央視財政等狀況擬定住宅補助計畫，籌編及分配中央補助地方辦理住宅計畫之經費，俾住宅計畫順利推動。 四、為使計畫與實際預算編列能互相配合，以達計畫之目的及效益，參照行政院所屬各機關中長程計畫編審辦法第七條：「中程施政計畫以每四年訂定為原則」，將中程住宅計畫定為以四年為一期訂定之。 五、年度住宅計畫及中程住宅計畫之內容，將於本法之施行細則中訂定。中程住宅計畫內容包含： （一）依據住宅政策擬定四年計畫之目標。 （二）各地方社會經濟、人口成長、住宅供需及住宅品質等之發展現況課題分析。 （三）現有住宅計畫執行情形及資源分配檢討。 （四）四年計畫之實施策略及具體達成指標或作為。 （五）經費需求及籌措分配。 （六）其他相關配合措施。 至於年度住宅計畫內容應包含： （一）年度計畫目標。 （二）以前年度住宅計畫執行情形。 （三）年度計畫內容。 （四）經費需求、籌措及分配。 （五）其他配合措施及事項。 行政院主計處意見： 住宅業務為地方自治事項，依整體住宅政策係由中央引導、地方主導，住宅中長期計畫及年度計畫之經費則由地方政府自行編列預算支應，並由中央政府以經費補助及審核機制引導國內住宅發展，又地方住宅計畫審議程序由現有行政程序規範即可處理，似無法制化之必要，爰建議刪除。
第五條　直轄市、縣（市）主管機關為擬定中程住宅計畫及年度住宅計畫，應邀集相關機關及專家學者共同參與，其中專家學者之比例不得少於三分之一。 中央主管機關為審議前項中程住宅計畫及年度住宅計畫、籌編及分配中央補助地方政府之預算經費時，亦同。	直轄市、縣（市）主管機關為擬定中程住宅計畫及年度住宅計畫，及中央主管機關為審議住宅計畫並籌編分配補助地方政府辦理住宅計畫之預算經費，應邀集相關機關及專家學者共同參與，其中專家學者之比例不得少於三分之一。
第二章　住宅補貼	章名。
第六條　住宅補貼之種類如下： 一、自建住宅貸款利息。 二、自購住宅貸款利息。 三、承租住宅租金。 四、修繕住宅貸款利息。 五、簡易修繕住宅費用。 前項住宅補貼以評點決定補貼對象之先後順序，並對經濟或社會弱勢者增加評點權重。 申請第一項第一款至第三款之住宅補貼者，以無自有住宅者為限；申請第四款或第五款者，以擁有一戶住宅者為限。。 申請第一項補貼者，同一年度僅得擇一辦理；接受補貼者，不得同時接受二種以上貸款利息補貼。 第二項住宅補貼評點之項目、權重、方式及相關事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。	一、明定住宅補貼之種類。 二、為落實整體住宅政策之政策內涵：「建立公平效率之住宅補貼制度」之措施「建立公平的申請條件……(1)補貼措施之申請，統一以家庭所得、家庭狀況或其他條件評定之」，爰以評點方式決定補貼對象之先後順序，俾將當年度之計畫戶數分配予最需照顧者。 三、為落實前揭措施「針對國民的弱勢狀況，提供適切多元的補貼措施……(1)整合目前以職業身分別區分之各項住宅補貼措施，而以國民的各種弱勢狀況作為建置住宅補貼制度之主要考量」，爰明定經濟或社會弱勢者，增加其評點之權重。 四、為使有限之住宅資源能發揮最大效用，爰明定僅得擇一申請補貼；另受補貼期滿或貸款還清後，符合申請條件者即可再重新申請，不限制一人一生接受補貼一次，惟鑑於資源有限，爰明定受補貼者不得同時接受兩項以上貸款利息補貼，並將確實執行本法所訂接受政府住宅貸款及租屋補貼期間，另行購置住宅者終止其補貼。 五、有關申請補貼者之資格或評點方式，將參考其弱勢情形、扶養人數、家庭人數、家庭所得水準、年齡、是否曾接受補貼、財產情形等，於各住宅補貼辦法中予以明定。
第七條　前條第二項之經濟或社會弱勢者，以具有下列情形或身分之一者為限： 一、低所得家庭。 二、單親家庭。 三、生育子女三人以上。 四、六十五歲以上之老人。 五、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女。 六、身心障礙者。 七、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者。 八、原住民。 九、災民。 十、遊民。 十一、其他經中央主管機關認定者。	一、明定經濟或社會弱勢對象。 二、依據整體住宅政策明定之弱勢者（包含低所得家庭、身心障礙者、獨居或與配偶同住之老人、受家庭暴力侵害者及其子女、單親、愛滋病患者、原住民、遊民、災民等）為本法經濟或社會弱勢者。 三、考量上開整體住宅政策中之「獨居」或「與配偶同住」於實務上難以認定及執行，同時宜鼓勵老有所養，只要提出申請者，家中有六十五歲以上之老人，皆有增加評點之機會，爰於本法修正為「六十五歲以上之老人」；為符法定用語名稱，前詢問社團法人中華民國愛滋感染者權益促進會表示：愛滋病患者包含感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者（前者為感染病毒者，後者為感染病毒有發病者）。 四、考量目前國內仍有相當多的性侵害案件是發生於親屬間，就如同家暴案件，需要給予安置或協助居住事宜，爰予明列。 五、另為解決少子化之問題，配合內政部推行之鼓勵生育政策，明訂「生育子女三人以上者」。 六、為保留將來各項政策扶助之對象有增列納入本法社會或經濟弱勢者（如犯罪被害人或其遺屬）之需要，爰訂定第十一款。
第八條　接受政府住宅補貼者，其受補貼居住之住宅須達第四十三條所定之最低居住水準。但接受修繕住宅貸款利息或簡易修繕住宅費用補貼者，不在此限。	一、住宅補貼係為協助國民居住於最低居住水準以上之住宅，爰明定接受政府補貼者，須達最低居住水準規定，以逐步提升國民之居住水準。 二、考量申請修繕住宅貸款利息補貼或簡易修繕住宅費用補貼者，係以僅擁有之一戶亟待改善住宅提出申請補貼，非更換居住之住宅，爰不受本條規定限制。 三、住宅法之立法宗旨係為使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境。爰中央主管機關依據社會經濟發展狀況、居住需求及提升住宅品質之目標，制定住宅使用者之最低限必要居住空間指標水準，即最低居住水準，以做為各級政府研擬住宅施政目標之參考，例如各地方政府可據以算出居住於未符合該水準之戶數，以擬定各年度住宅計畫之辦理住宅補貼戶數等。是以，接受政府住宅補貼者，其享有政府之補貼資源，應負須符合最低居住水準之目標。
第九條　辦理第六條第一項第一款、第二款及第四款之住宅貸款所需資金，由金融機構支應。 前項金融機構之資金緊縮時，由行政院經濟建設委員會中長期資金優先支應。	一、本法之貸款利息補貼，係由受補貼者向金融機構貸款，並由政府補貼部分貸款利息，爰明定所需住宅貸款資金，由金融機構支應。 二、銀行法第七十二之二條第一項第四款，中長期資金分為：行政院開發基金管理委員會及行政院經濟建設委員會之中長期資金。爰明定依本法辦理之住宅貸款資金緊縮時，由行政院經濟建設委員會中長期資金優先支應。
第十條　申請自建住宅貸款利息補貼，應經直轄市、縣（市）主管機關核定，自備可建築用地自行興建住宅，並向金融機構貸款後，由直轄市、縣（市）主管機關補貼部分貸款利息。 前項自建住宅貸款利息補貼之申請資格、辦理期限、程序、興建面積、優惠貸款利息補貼額度、年限利率及利息補貼繼受及其他應遵循事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。	一、明定申請自建住宅貸款利息補貼之程序。 二、申請自建住宅貸款利息補貼辦法授權由中央主管機關會商有關機關定之。
第十一條　接受自建住宅貸款利息補貼者，其土地於興建期間之地價稅，按自用住宅用地稅率課徵。 前項土地經核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅後，未依建築主管機關核定建築期限完工者，應自核定期限屆滿日當年期起，改按一般用地稅率課徵地價稅。	一、明定申請自建住宅貸款利息補貼者，其住宅於興建期間地價稅依自用住宅用地稅率課徵。 二、本法施行後，將同步廢止國民住宅條例，原國民住宅之貸款人民自建之辦理方式，改由本法之自建住宅貸款利息補貼取代，爰參考土地稅法第十七條規定略以：「……自用住宅用地，其地價稅按千分之二計徵……國民住宅……自動工興建或取得土地所有權之日起，其用地之地價稅，適用前項稅計徵。」及其施行細則第十條：「本法第十七條第二項所稱國民住宅，指依國民住宅條例規定……二、貸款人民自建」、第十二條第三項規定略以：「……貸款人民自建……之國民住宅……，經核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅後，未依建築主管機關核准期限建築完成者，應自核准期限屆滿日當年期起改按一般用地稅率計徵地價稅。」等規定，訂定本條。
第十二條　申請自購住宅貸款利息補貼，應經直轄市、縣（市）主管機關核定，自行購置自用住宅，並向金融機構貸款後，由直轄市、縣（市）主管機關補貼部分貸款利息。 前項自購住宅貸款利息補貼之申請資格、辦理期限、程序、優惠貸款利息補貼之額度、年限、利率及利息補貼繼受及其他應遵循事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。	一、明定申請自購住宅貸款利息補貼之程序。 二、申請自購住宅貸款利息補貼辦法授權由中央主管機關會商有關機關定之。

待續……