住宅法草案總說明(三)

第四十一條　經濟或社會弱勢者需緊急安置或中繼安置而無適當社會住宅可供居住時，由目的事業主管機關提供租金補貼，協助其向民間承租住宅。 前項租金補貼，不受第二章住宅補貼相關規定之限制。 第一項承租住宅租金補貼之資格、補貼額度、住宅面積、租金補貼繼受、計算基準、辦理期限與程序及其他應遵循事項之辦法，由中央主管機關會商目的事業主管機關定之。	一、考量經濟或社會弱勢者如有緊急安置或中繼安置之需要，其目的事業主管機關轉介安置，而無剩餘或適宜之社會住宅可供其租住時，由目的事業主管機關提供租金補貼，協助其向民間承租住宅。 二、第二章租金補貼以每年申請評點方式辦理，爰如發生緊急安置或中繼安置之需要而已無社會住宅可供租住時，該租金補貼也可能已辦理完竣，爰訂定本條，由目的事業主管機關提供租金補貼，不受本法住宅補貼規定之限制。 三、緊急安置或中繼安置之承租住宅租金補貼辦法授權由中央主管機關會商目的事業主管機關定之。
第四章　居住品質	章名。
第四十二條　直轄市、縣(市)主管機關或相關目的事業主管機關為改造城鄉景觀風貌，得補助或獎勵新建、增建、修建或改建具地方或民族特色之住宅。 前項補助或獎勵事項之辦法，由直轄市、縣(市)主管機關或相關目的事業主管機關定之。	一、為落實整體住宅政策之內涵「建立城鄉景觀風貌改造獎勵制度」，爰規定直轄市、縣（市）主管機關或目的事業主管機關得補助或獎勵興建具地方特色（如客家、閩南、原住民等各族特色）或風格之住宅，以營造當地獨特之建築景觀及風貌。 二、授權由補貼之機關訂定辦法。 行政院原住民族委員會意見： 為維護原住民保留地區之生態環境安全及提升生活品質規範，建議增列第二項「本項補助或獎勵事項，得包含興建城鄉及部落社區更新之集合式住宅，以及環境改善。」。
第四十三條  中央主管機關應衡酌社會經濟發展狀況、公共安全及衛生、居住需求等，訂定最低居住水準，作為住宅補貼之依據。 前項最低居住水準，應每四年進行檢視修正。	一、為提昇國人居住生活之空間品質，爰參考英國二零零四年住宅法第三章第一百三十九條及一百四十四條有關「過度擁擠定義及考量可供住宿房間數及樓地板面積，住宅內居住人數超過可容許之人數之空間標準」，及日本住宅建設五年計畫有關「依據居住空間及居住規模，考量個人私有空間及家庭公共空間構成可自立生活最低限必要水準」之規定，由中央主管機關訂定最低居住水準。 二、「最低居住水準」係以居住空間及居住規模為衡量因子，考慮家庭各成員擁有私有空間（臥室間數）及家庭公共空間（衛浴套數、廚房間數及餐廳間數等）之最低限必要水準。其強調人的居住空間水準（如一人居住、二人居住等各有最低居住水準之規定等），而建築技術規則規範的僅單純為空間（硬體）的標準，二者並不相同。依日本公元二千年住宅建設五年計畫所規定之「最低居住水準」規定，以夫婦及二小孩組成之四人家庭，其「最低居住水準」至少需四間（不含其他）及樓地板面積 四十四平方公尺 ，其中需三間臥室（至少 二十五平方公尺 ）、廚房兼餐廳一間（至少 七點五平方公尺 ）及其他包括浴廁收納及通道等（至少 十一點五平方公尺 ）。 三、最低居住水準之訂定可協助各級政府評估居住狀況，提供政府及私人對住宅市場之了解，做為研擬住宅政策之參考，亦可作為住宅建築設計之參考。 四、訂定最低居住水準後，各地方政府可計算出居住於未符合該水準之家庭數，以擬定各年度住宅計畫之辦理住宅補貼戶數。
第四十四條  為提升住宅社區環境品質，直轄市、縣(市)主管機關得補助非營利組織推動下列事項： 一、住宅社區無障礙空間之營造及改善。 二、公寓大廈屋頂、外牆、建築物設備及雜項工作物之修繕及美化。 三、住宅社區發展諮詢及技術之提供。 四、社區整體營造、環境改造或環境保育之推動。 五、住宅社區組織團體之教育訓練。 六、配合住宅計畫目標或特定政策之項目。 七、其他經主管機關認有必要之事項。 前項非營利組織補助辦法，由直轄市、縣(市)主管機關定之。	一、為確保整體住宅社區環境品質，促進住宅社區健全發展，明定直轄市、縣(市)住宅主管機關得對公寓大廈管理委員會、具改善住宅品質或社區環境目的之公、私法人機構等非以營利為目的之組織（如財團法人、公益社團法人、協會、學會等）參與住宅社區環境品質事項，提供補助，以凝聚社區意識，提昇社區品質。中央主管機關得透過年度計畫審核機制補助地方政府。 二、住宅社區指居民共同居住於構造上、使用上或建築執照設計圖樣上，標有明確界線之建築物及其基地，或經鄉(鎮、市、區)社區發展之主管機關為推動社區發展劃定之區域。 三、第一項第一款「住宅社區無障礙空間之營造」指住宅社區無障礙設施之增設及改善。 四、第一項第二款所定公寓大廈屋頂、外牆、建築物設備及雜項工作物，包括屋頂、外牆、水塔、空調冷卻設施、天線、鐵窗、鐵架、棚架、管路、纜線、機具設備等設施。 五、第一項第三款「社區發展諮詢及技術之提供」指由非營利組織提供社區規劃及其他諮詢服務，以營造社區意識及提升社區品質。 六、第一項第五款「住宅社區組織團體之教育訓練」指非營利組織從事社區組織團體訓練，及社區民眾維護社區環境教育宣導。
第四十五條　中央主管機關得定期舉辦居住環境改善之評鑑、獎勵或競賽，並邀集相關機關、專家學者共同參與，以作為補助直轄市、縣（市）主管機關年度住宅計畫經費之參考。	中央主管機關得定期舉辦各直轄市、縣（市）居住環境改善之評鑑、獎勵及競賽，其評鑑結果並得作為年度各項補助經費之參考，以提高各地方政府積極參與推動居住環境改善之意願。
第四十六條　為提升住宅品質及明確標示住宅性能，中央主管機關應訂定住宅性能評估制度，鼓勵住宅之興建者或所有權人申請評估。 前項評估制度之內容、基準、方法、鼓勵措施、評估機構與人員之資格及管理等事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。	一、為提升住宅品質，推動住宅性能評估制度，由住宅興建者或所有權人主動、自願申請，經專業第三者機構客觀評估後，明確標示住宅之各項性能等級，俾消費者可依個人需求選擇購買合適之住宅。 二、公正客觀之住宅品質標示，將使性能優良之住宅得到較高之評價，以達保障消費者權益、健全房地產市場及提昇住宅品質之目標。
第四十七條　為推動無障礙之住宅，中央建築主管機關應訂定無障礙住宅之設計基準及獎勵辦法。	為推動一般住宅社區規劃設計符合無障礙住宅設施設備環境設計，明定中央建築主管機關應訂定無障礙住宅之設計規範及獎勵辦法。
第五章  住宅市場資訊	章名。
第四十八條　中央及直轄市、縣（市）主管機關應定期蒐集住宅供給、需求、用地、金融、市場及其他相關資訊，並定期公布。 為蒐集前項住宅資訊，各級政府機關、金融業、住宅投資、生產、交易及使用等相關產業公會及團體，應配合提供相關統計資訊。 非營利性組織、學術機構提供非營利性之住宅相關資訊服務，政府得予獎勵。 住宅相關資訊之蒐集及管理辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。	一、為了解住宅市場供需情形、住宅品質狀況、住宅滿意度等相關住宅資訊，政府應定期蒐集住宅市場及其他相關資訊，並定期公布。 二、為蒐集整合住宅相關資訊及提供管道，各相關機關、公會及團體，應配合提供相關資訊。政府並應獎勵非營利性組織、學術機關提供非營利性之住宅相關資訊服務。 三、住宅投資、生產、交易及使用等相關產業係指建築開發業、營造業、不動產經紀業、不動產估價師、公寓大廈管理服務人等相關產業。
第四十九條　直轄市、縣（市）主管機關應建置社會住宅相關資訊並予公布。	直轄市、縣（市）主管機關獎勵民間興辦或自行興辦社會住宅，應將其相關資訊（如區位、戶數、入住者資格、租金等）建置網頁予以公布。
第五十條　主管機關應鼓勵法人或個人，對無自有住宅或住宅條件亟待改善之經濟或社會弱勢者，提供承租或購置適當住宅之市場資訊。	為落實整體住宅政策內涵：「鼓勵私部門及第三部門提供適合弱勢者承租或承購之住宅租售資訊」，訂定本條。
第五十一條　從事住宅興建之公司，應於取得建造執照申報開工時，將第四十九條規定應配合提供之相關統計資訊，提供予住宅所在地之建築產業公會。	一、配合第四十九條規定：相關產業公會應配合提供相關統計資訊，爰明定從事住宅興建之公司，應於取得建築執照申報開工時，將前條規定應配合提供之相關統計資訊，提供予住宅所在地之建築產業公會。 二、雖商業團體法規定業必歸會，惟因建築開發業非屬特許行業，爰從事住宅興建之公司加入之產業公會，不一定為建築開發業。為利資訊之彙整、分析，故明定其相關統計資訊，應提供予建築物所在地之建築產業公會。
第六章　住宅權利平等	一、章名。 二、為落實整體住宅政策之政策內涵「保障弱勢者承租或承購住宅的機會可近性及多元性：(1)明定承購租住宅無歧視之法令」，爰訂定本章。
第五十二條　任何人不得以性別、年齡、宗教、種族、階級、黨派、語言、思想、籍貫、性傾向、婚姻、容貌、身心障礙、疾病、更生保護或家戶組成等因素，對住宅之承租戶、承買戶或借款人有不合理之歧視待遇。	任何人皆應享有公平之居住權利，爰宣示不得對於住宅之承租人、承買人或借款人有不合理之歧視待遇。
第五十三條　任何人不得拒絕或妨礙住宅使用人為下列之行為： 一、自費從事必要之居住或公共空間無障礙修繕。 二、因協助視覺功能障礙者之需要飼養導盲犬。 三、合法使用住宅之專有部分及非屬約定專用之共用部分空間、設施設備及相關服務。	住宅使用人有因其需要或合法使用住宅空間之權利，爰明定任何人（如住戶、鄰人等）不得拒絕或妨礙住宅使用人之情事。
第五十四條　貸款人不得對借款人訂定不合理差別待遇之貸款條件，或拒絕提供有利之貸款資訊。	明定貸款人對借款人不得有歧視待遇之情事。
第五十五條　發生第五十三條或前條之歧視待遇情事，承租戶、承買戶及借款人或其法定代理人、監護權人、輔佐人等，得於事件發生之日起一年內，向住宅所在地之直轄市、縣（市）主管機關提出申訴。 直轄市、縣（市）主管機關為處理前項住宅歧視待遇情事，應邀集比例不得少於三分之一社會或經濟弱勢代表、社會福利學者等參與處理。	一、明定住宅歧視待遇發生，承租戶、承買戶及借款人或其法定代理人、監護權人、輔佐人等，得於事件發生之日起一年內，向住宅所在地之各直轄市、縣（市）主管機關提出申訴。 二、直轄市、縣（市）政府為處理住宅歧視待遇情事，邀集至少包括社會或經濟弱勢代表、社會福利學者等，及其比例不得少於三分之一，參與處理，以昭公信。
第五十六條　因發生住宅歧視待遇而有危害或影響人身、財產安全之虞時，直轄市、縣（市）主管機關得視其需要，提供安全防護、緊急庇護或相關補助措施。	明定直轄市、縣（市）政府應視發生住宅歧視待遇時之實際需要，提供安全防護、緊急庇護或相關補助措施，以保護受歧視待遇者之人身、財產安全。
第七章  罰則與附則	章名。
第五十七條　直轄市、縣（市）主管機關受理第五十五條之申訴，認定具有違反第五十三條或第五十四條規定情事時，應即通知違規行為人限期改善；屆期未改善者，處新臺幣五千元以上三萬元以下罰鍰。	明定住宅歧視行為之裁罰。
第五十八條　本法施行前，政府已辦理之各類住宅補貼或尚未完成配售之政府直接興建之國民住宅，應依原依據之法令規定，繼續辦理至終止利息補貼或完成配售為止。 本法施行前，政府已辦理之出租國民住宅，其承租資格、辦理程序等相關事項，得依原依據之法令規定，繼續辦理至該出租國民住宅轉型為社會住宅或完成處分為止。	一、為使原已申請辦理政府之各類住宅補貼繼續辦理至終止利息補貼為止，及出租國民住宅繼續辦理至該出租國宅轉型為社會住宅或完成處分為止，爰明定之，以維護民眾權益。 二、政府辦理之各類住宅補貼包括：（一）國民住宅：政府直接興建國民住宅、獎勵投資興建國民住宅、貸款人民自建國民住宅，及輔助人民貸款自購住宅。（二）勞工住宅。（三）軍眷住宅。（四）公教住宅。（五）原住民住宅。（六）農漁民住宅。（七）一千五百億元優惠購屋貸款專案。（八）金融機構辦理青年優惠房屋貸款暨信用保證貸款專案。（九）金融機構辦理一兆八千億元優惠購屋貸款專案。（十）九二一震災災民重建家園貸款專案。（十一）林肯大郡全毀受災戶七億元專案貸款。（十二）三三三專案青年購屋貸款。（十三）整合住宅補貼資源實施方案。 三、本法施行後，將同步廢止國民住宅條例，爰除尚未完成配售之政府直接興建之國民住宅，其辦理配售之相關規定，仍依當時之法令規定辦理至完全配售完畢外，其餘原國民住宅條例對於國民住宅之相關規定（如第十九條轉售、第二十一條、第二十二條出租、使用限制等……規定）將停止適用，改適用其他有關法令。
第五十九條　未依公寓大廈管理條例成立管理委員會或推選管理負責人及完成報備之原政府直接興建之國民住宅社區，自本法施行之日起，其社區管理維護依公寓大廈管理條例之規定辦理。 國民住宅社區之管理維護基金結算有結餘或未提撥者，直轄市、縣（市）主管機關應以該社區名義，於公庫開立公共基金專戶，並將其社區管理維護基金撥入該專戶；社區依公寓大廈管理條例成立管理委員會或推選管理負責人及完成報備後，直轄市、縣（市）主管機關應將該專戶基金撥入社區開立之公共基金專戶。	一、國民住宅條例於九十四年一月二十六日修正，增訂條文第十八條之一略以：「……國民住宅管理維護基金未提撥前，第一項國民住宅社區之管理維護，仍依本條例 中華民國九十四年一月四日 修正之條文施行前之規定辦理」。爰此，尚未依公寓大廈管理條例成立管理委員會或推選管理負責人及完成報備者，其管理維護仍應依國民住宅條例相關規定辦理。 二、惟部分國民住宅社區不願接受政府輔導及老舊國宅社區並無管理維護基金結餘，影響國宅社區回歸公寓大廈管理條例規定管理維護，爰強制規定期限，自本法施行之日起，社區管理維護依公寓大廈管理條例之規定辦理。 三、至於國宅社區之管理維護基金，應由直轄市、縣（市）主管機關結算，如有結餘或未提撥者，應以該社區名義，於公庫開立公共基金專戶，並將其社區管理維護基金撥入該專戶；社區依公寓大廈管理條例成立管理委員會或推選管理負責人及完成報備後，直轄市、縣（市）主管機關應將該專戶基金撥入社區開立之公共基金專戶。
第六十條　原政府興建國民住宅社區之地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地與法定空地外之空地及其他設施，已納入國民住宅售價並登記為公有者，於本法施行後，應由該管地方政府列冊囑託地政機關，將該設施更名登記為社區區分所有權人所有，其權利範圍按個別所有權之比例計算。 前項個別所有權之比例以個別專有部分之樓地面積占該住宅社區全部屬於專有部分之樓地板面積比例計算。 地政機關辦理第一項更名登記，免繕發權利書狀，其權利範圍於主建物辦理移轉登記時應隨同移轉。	一、按國宅社區於本法施行後，依前條將回歸依公寓大廈管理條例管理維護，爰原政府興建國民住宅社區之地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地與法定空地外之空地及其他設施，已納入國民住宅售價並登記為公有者，應由社區全體所有權人依法使用，並由社區管理委員會管理。惟如該設施仍登記為政府所有，將可能產用所有權與使用權不合一之管理困擾，甚至衍生法定管理責任問題，故為使權責合一，落實社區自治，及符合社區總體營造之精神，爰訂定本條。 二、上開公共設施於本法施行後，應由該管地方政府列冊囑託地政機關，將該設施更名登記為社區區分所有建築物及土地所有權人所有，其權利範圍按個別所有權與國民住宅社區全部所有權之比例計算。 三、所有權以個別專有部分之樓地面積佔該建築物全部專有部分之樓地板面積比例計算。 四、地政機關辦理前項更名登記，免繕發權利書狀，但於主建物辦理移轉登記時應隨同移轉。
第六十一條　以社區管理維護基金價購之政府直接興建國民住宅社區管理站、活動中心及其他設施，未於本法施行之日前完成處分者，依前條規定辦理。 前項設施座落之住宅社區辦理重建時，該設施非屬該社區區分所有權人持分者，由該社區區分所有權人依徵收補償標準予以價購之。	一、依據國民住宅管理維護基金收支保管及運用辦法第四條、第五條規定，社區管理辦公場所等購（租）費用，係由國民住宅售價之百分之二點五之提撥款及其存款孳息收入支應價購。 二、惟該以管理維護基金價購之管理站、活動中心及其他設施，產權係登記為縣（市）政府。配合國宅社區管理維護回歸適用公寓大廈管理條例相關規定，國民住宅社區之管理維護基金亦結算提撥交予社區作為公共基金，爰該設施之產權宜回歸社區所有。 三、配合本法施行之日起，社區管理維護依公寓大廈管理條例之規定辦理。是以，前項之設施，未於本法施行之日前完成處分者，准依前條規定，由該管地方政府列冊囑託地政機關更名登記為社區區分所有建築物及土地所有權人所有。 四、考量前開公共設施如原係由數社區共同出資，依上開規定更名登記為數社區之社區區分所有權人所有時，其座落之社區辦理重建，將產生執行上困難，爰規定第二項，其應納入該社區整體開發，其所有權屬於他住宅社區者，由該社區依徵收補償標準之予補償之。
第六十二條　本法施行細則，由中央主管機關定之。	明定本法施行細則，由中央主管機關訂定。
第六十三條　本法施行日期，由行政院以命令定之。	一、明定本法之施行日期。 二、為使本法之施行有緩衝預備時間，明定本法之施行日期，授權由行政院定之，俾富彈性。