社會住宅政策粗糙 若無配套注定失敗

社會住宅政策粗糙 若無配套注定失敗

近來高房價問題引發民怨，政府緊急推出社會住宅政策。中央研究院院士、前經建會主委胡勝正認為，政府在選舉壓力下推出社會住宅，政策內容有點粗糙，是錯誤的藥方；他認為，社會住宅只能解決租屋問題，無法解決房價問題，若無完整配套及需求導向，社會住宅大概注定失敗。

記者問：近來房價高漲，住宅問題引起重視，你認為問題在哪裡？

胡勝正答：住宅問題有兩個層面，一個是買不起，一個是租不到、租不起，都是長期的問題。這波房價飆漲，有一部分是補漲，二○○八年金融海嘯時房價跌了十％、然後漲了二十％，等於回到原點；後來又繼續漲，有一部分是泡沫，因為熱錢進來買房子，且集中豪宅或精華地段商辦，民眾看到自己住的房子跟「帝寶」差那麼多，使得問題尖銳化。

我們的房價所得比（以三十坪房屋價格除以家庭可支配所得）高於美國，美國大概四倍多，我們金融海嘯時全國平均六．六倍、北市八倍多，現在北市已經十幾倍了；雖然房價所得比高，但我們自有住宅率也達八十七％，號稱只低於印度及新加坡，其實有些是假象，房屋是富爸爸給的，也算自有住宅，國外是自己買的才是自有住宅，如果參考國外定義，我們自有房屋率大概七十五％。

自有住宅對社會是很重要安定人心的力量，有自有住宅，對社會、社區也會比較關心，因此各國都認為自有房屋具社會功能。

有人買不起房子，但有人是租不起或租不到，租不起就是貧窮的問題，也就是所得分配問題。接下來是租不到，像老人、身心障礙者，需要無障礙空間，但有時租不到或遭歧視，還有一些老人喜歡跟老人住一起，這是市場上銀髮住宅供給的問題。另外，近來研究生愈來愈多，開始出現已婚學生住宅的需求。

為了應付選舉 手法笨拙

問：政府在五都選舉宣布興建五處社會住宅、提供一六六一戶，只租不售，你對這項政策評價如何？

答：政府十月時還說要跟社會溝通，結果因為競選壓力就公布了，我覺得這是最笨拙的方法。因為社會住宅政策提出時，基於社會公益的觀點，大家都會同意，所以是加分；等到真正提出方案，很多人又會有意見，大家都不喜歡社會住宅在自己住家附近，所以當初北市府提出「小帝寶」，附近居民就抗議，現在公布五處社會住宅，附近居民也抗議，接下來又有一堆細節，很多人會有意見，結果是贊成的人不見得投給你，反對的人感覺更強烈。

由於過去國民住宅、平價住宅的經驗，社會住宅也容易被標籤化，所以容易引起反彈，政府預計明年底要動工，但地方壓力、如何管理等，很多問題會顯現出來，蓋不蓋得成還是問題。

這次公布的社會住宅政策有點粗糙，既然是提供給弱勢，應有公權力進去，警察、社工人員介入，才可以做得好，也可思考是否採取ＢＯＴ等方式；以前國民住宅、平價住宅失敗，現在要蓋社會住宅，要先檢討過去學到哪些經驗？有沒有解決問題？如果沒有相關配套，大概注定會失敗。

社會住宅要避免重蹈覆轍，除了完整配套，其次是需求導向，租不起或租不到的人，分散各地，政府選的五個地方，除了弱勢者，也要給外地來的學生或就業者居住，但那裡根本沒有什麼大學，也不是就業的重點地方，北市松山好一點，萬華還沒有完全復甦，北縣三重也是，如果是板橋等新興地區，可能有較高的住宅及就業需求。

問：多數建商是利潤導向，財政部以ＢＯＴ方式招標公益住宅，內湖銀髮住宅八至十二坪、租金二萬至三萬元，被質疑太高貴，如果社會住宅採ＢＯＴ，能提供合理價格嗎？

答：ＢＯＴ有很多種，一種是政府出地，建商有使用權，然後回饋給政府，過去ＢＯＴ不成功，主要是政府心態問題，只要不拿錢出來就好，如要補助建商，就是給容積率，讓容積率跨區移轉，結果整個都市規劃亂掉了，因為政府不願花錢、還要自償率百分之百，所以有時ＢＯＴ蓋的國宅不倫不類，價格就不會低。

其實，ＢＯＴ不一定要跟建商合作，我比較傾向跟社福團體或宗教團體合作，他們對服務弱勢已有相當經驗，只是缺乏資源。

另外，政府要先訂好價格，必要時不但出地、也出錢，有些可由民間去蓋，政府租過來，然後找人管理；完全靠政府或建商興建，都要很長的時間，政府可以去買、去租，然後轉租給弱勢團體，現在空屋很多、且不集中，反而有混居效果，可避免標籤化的問題。

還有，現在很多中古屋沒有無障礙空間，如果給予補貼，讓家裡有老人的家庭增設無障礙空間，可以解決很多老人住的問題；至於部分老人喜歡跟老人住在一起，那就是市場的問題，不是政府的問題。

提高租金補貼 比較可行

問：除了社會住宅，日前立法院財政委員會通過決議，要求提高租金補貼或研議發放租屋券，這是解決問題的方式之一嗎？

答：這個倒是比蓋社會住宅好，社會住宅如蓋在精華地段，要讓中低所得者住得起，一定要有相當的折扣，到時會有一堆人去搶，搶到的等於贏了樂透，過去國宅也一樣，不如普遍化，用租金補貼的方式。

不過，消除社會歧視這部分需強化，例如家裡有身心障礙的孩子，有些社區可能會排斥，這是社會道德的問題，政府應排除、介入；這次社會住宅規劃混合居住，這個方向我是認同的。

解決房價高漲 用錯藥方

問：政府急著推出社會住宅，能夠解決買不起房子的問題嗎？能夠解決高房價的問題嗎？

答：不能。社會住宅是要解決租不起、租不到的問題，最近房價漲得特別厲害，跟熱錢有關係，應該要解決熱錢問題，用社會住宅政策解決高房價的問題，是錯誤的藥方，也無法改善青年購屋的問題，買不起房子蓋社會住宅，就像我吃不起肉，你說吃稀飯好了，並沒有解決問題。

年輕人買不起房子，有兩個層面的問題，第一是所得分配不均、薪資停滯，如果薪資跟房價一起漲，房價所得比還是一樣，不會覺得那麼恐怖。現在是薪資不漲、房價漲了，今年經濟成長率號稱可達十％，但一般薪資階級沒有感受到；第二是熱錢流竄，如能有效制止，房市上漲可能沒那麼厲害，大家感受不會那麼尖銳，對所得分配不均的反彈也不會那麼大。

問：近來熱錢持續湧入，台灣會出現資產泡沫的問題嗎？

答：有這個機率。現在熱錢跑到亞洲，所以一向很保守的國際貨幣基金（ＩＭＦ），也同意亞洲實施資本管制，尤其美國聯準會（Ｆｅｄ）不但採取低利政策，還推出QE1、QE2（第一次、第二次量化寬鬆政策），使得問題更嚴重，熱錢流竄到哪裡，就在那裡引起問題。

二○○八年美國爆發金融海嘯時就是如此，熱錢加上Ｆｅｄ的低利政策，炒起了房市，漲的時候大家都很高興，但突然熱錢退了、經濟開始反轉了，很多人就付不起，引爆次級房貸問題，整個經濟發生危機。

自由時報記者鄭琪芳／專訪2010-11-22