【因解除買賣契約需返還不動產所有權，欲為移轉登記之相關疑義】

【因解除買賣契約需返還不動產所有權，欲為移轉登記之相關疑義】 

Q:

本人原向建商買受房屋（含土地），於簽訂買賣契約、完納契稅後已完成所有權移轉登記；後因故與建商「合意解除」前述買賣契約（雙方無爭議無須涉訟或調解），依民法第259條之規定，本人有義務將房地所有權移轉返還建商。惟欲至地政機關辦理移轉登記時，地政機關認為此行為屬買賣，要求本人於登記聲請書移轉原因勾選「買賣」，並要求本人「再次」繳納契稅，否則無法登記。本人有疑義如下：
（1）本次所有權移轉之原因實非「買賣」，請問地政機關可否強制要求本人將移轉原因填載為「買賣」？本人得否於移轉原因選項勾選「其他」並註明為「解除買賣契約」，並附本人與建商簽訂之「房地買賣契約」、「合意解約書面」暨「第一次契稅完稅證明」，憑以辦理所有權移轉登記？
（2）又本人前已依契稅條例第2條，因「買賣」行為繳納一次「契稅」，是否於合意解除債權契約返還房地所有登記時再要求繳納一次「契稅」是否得宜？（請考量「租稅法定主義」，即契稅條例第二條之規定）

A:

地政事務所的說法是正確的~~茲提供法務部的解釋供您參考如下:
法務部94年5月9日法律決字第0940002426號函
一、略。
二、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。……」民法第259條第1款定有明文。該契約解除之效力，學說見解主要有二：直接效力說（即契約效力因解除而溯及既往消滅，未履行之債務當然免除，已履行者，因無法律上之原因而應依不當得利規定返還）（參照最高法院23年上字第3968號判例及鄭玉波著，陳榮隆修訂，民法債編總論，修訂二版，第437頁）；清算說（即解除權之目的，不僅在於使解除權人自契約約束中解脫，通常亦使他方負有返還給付之義務，給付義務已履行者，解除權僅變更契約之債之內容為清算關係，債之關係仍存在）（參照黃立著，民法債編總論，2版3刷，第515至516頁）。

目前德國通說及我國部分學者見解，認以採清算說為宜。縱使依直接效力說者，亦認為契約解除僅生債權之效力，並不生物權之效力，因此，僅能依契約及相關規定發生回復原狀請求權，而不能發生所有物返還請求權，以保護交易安全。準此，本件申請人持憑解除買賣契約之調解書，申辦回復所有權登記乙節，究該解除契約之效力，僅變更契約之債之內容，債之關係仍存在，且契約解除不生物權之效力，故依民法第259條第1款規定，應返還由他方所受領之給付物，並為登記，該登記依土地法第72條規定，應屬所有權移轉之變更登記。

至於提到登記原因及報稅的問題~~茲提供參考如下：
（一）登記原因
應依內政部訂定之登記原因標準用語辦理，不得自創~~因此提到得否於移轉原因選項勾選「其他」並註明為「解除買賣契約」~~答案是不行的~~（二）既然依法應再辦理一次移轉登記，則依稅法規定當應申報並繳納相關稅捐，而不問該移轉登記是否係源於合意解除債權契約返還房地~~
看了之後可能會有些許的失望~~但是我相信該地政事務所回答你的方向是正確的~~