社論－不動產「實價課稅」的真義與做法
工商時報 本報訊 2011-09-17
民進黨的「十年政綱」陸續出爐，逼出了國民黨的「黃金十年」正面應戰。其中，特別值得注意的是「十年政綱－財政篇」，標示財政支出效率化、稅制合理化及地方財政自治化等「三化」為未來民進黨執政的財政治國理念，並喊出「四年赤字減半，八年財政平衡」的口號。緊接著，又在「十年政綱－住宅篇」中指出未來將建立公平、合理、現代化的不動產稅制，以呼應財政篇中所談到的稅制合理化之主張。由此可見，民進黨似乎刻意想將下階段台灣的稅制改革引導至不動產課稅不公的議題上。這樣做，固然有其選舉利害的考量，但從專業的角度言，卻也不失為一個切中時弊要害的高明手段。國民黨面對此項挑戰，恐怕得提出更有突破性的創意與作為才行。
我國不動產稅制主要包括三類：其一為所得稅，係針對不動產交易所得課稅，只有發生所得時才須納稅；其二為財產稅，係針對不動產的持有課稅，在擁有不動產期間皆須經常性的納稅；其三為轉手稅，係針對不動產的移轉行為課稅，不論盈虧結果都要納稅。由於我國將房屋與土地分開課稅，從而導致不動產稅制變得既複雜又弊病叢生。
就所得稅而言，土地交易所得以公告現值計算增值課徵土地增值稅，但房屋交易所得則是以實價扣除成本費用計算所得後，併入其他所得課徵所得稅。惟實務上房地實價乃係一體，根本無從劃分，如此公然「造假」的稅制，不但破壞租稅的公平性，更造成社會財富分配差距的擴大與惡化。此外，就財產稅而言，房屋以評定現值課徵房屋稅，土地則是以公告地價課徵地價稅。同樣地，硬將房地估價分開的結果，不但評估價格的不當拆分常引發爭議，且由於房地估價分由財稅與地政二機關負責估價，更造成不動產整體課稅政策與目的的扞格與矛盾。數十年來，這些問題財稅學界人盡皆知，實務業界亦習以為常，而政府官僚更早就麻木不仁。
其次，我國房地產課稅價格的訂定與實際價格完全脫鉤，更加深了我國不動產稅制的不合理。房地產實際交易價格登錄制度迄未建置或許是課稅價格偏離實價的導因之一，但政治上利益團體背後的施壓以及選票上民粹力量的干擾，毋寧才是政府一直不敢推動改革，將課稅價格調高趨近於實際價格甚或改以實價課稅的真正原因所在。其實，並不是所有的不動產課稅都應以實價為稅基，其中不動產交易所得的課稅，因為涉及實際利得的計算，只有以實際價格才能算得真正的利得金額，故自當採實價課稅才公平合理。此外，以不動產買賣為課稅標的的不動產交易稅，因為市面上真實的銷售金額只有一個，故亦只有採取實價課徵才符合課稅目的，此亦是今年六月實施的特種貨物及勞務稅（奢侈稅）為什麼按房地產實際價格課稅的原因。至於不動產持有稅，則一方面由於未有實際交易發生，沒有實價可尋，另一方面因為其係經常性的稅負，不宜課得太重，故通常都另以政府評定的價格作為課稅基礎，且都低於實際價格。
由於目前不動產稅制的課稅價格，不論是土地公告現值、公告地價或房屋評定現值等，都顯著低於實際價格，故民眾若以生活經驗上所得知的實際交易價格來衡估例如帝寶這類豪宅所繳的實際稅負，當然會立即感受到在現制下這些巨富們所繳的稅是多麼的輕微。因此乃對現行不動產稅制的不公產生強烈質疑，進而更要求政府應改按實價對不動產課稅，以提高這些巨富們的稅負，增加租稅的公平性。此亦即朝野兩黨最近都不約而同提出不動產實價課稅改革主張的原因。然而，民眾的反應是一種感覺，不一定客觀與正確，但政黨的主張則不能如此，不僅要符合專業，更要精準無誤才行。
如同前述，實價課稅不盡然適用於全部的不動產稅目，一個負責任的政黨對此須有正確的認知並做出不同的區分，但截至目前為止，朝野兩黨似乎都只做含糊籠統的說明。其次，不動產依實價課稅的前提，須先建立完整的實價登錄制度。朝野兩黨對此倒有一致的共識，雖然各黨在課稅目的使用上的說法不盡相同，惟都主張將不動產課稅價格逐步調至接近實際價格。然而更重要的是，政府既已掌握實際交易價格，就應明確宣示，未來房地交易所得將全部改依實價計算課稅，不再採用官方所訂的課稅價格。其三，民進黨主張土地及房屋所得合併的不動產交易所得稅，此為一正確的改革方向，國民黨亦應表態跟進，庶幾朝野共同推動此一巨大工程。其四，國民黨應利用執政優勢，在奢侈稅已按實價課稅的實施基礎上，搶先宣示對一年內非自用住宅之房地交易所得按實價合併課稅，以小規模的實驗性改革，累積稅改經驗，俾做為未來全面採行房地合一課稅的借鏡。
除此之外，國民黨若要再勝一籌，則可連同不動產稅制改革，一併提出遺產繼承須課徵土地增值稅的主張，一方面用以彌補遺贈稅率調降後所造成的分配不公，另一方面則藉機彰顯執政黨推動稅改的格局與決心。不知決策當局以為然否？
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