★土地買賣專業諮詢★社論－只租不賣住宅政策 最切中時弊

社論－只租不賣住宅政策 最切中時弊

中國時報 本報訊 2011-09-01

在馬英九總統公布其「土地正義」四大措施前，民進黨總統候選人、黨主席蔡英文已先公布其「十年政綱」的住宅政策，具體重點在：一、在交通便利的市中心為主，建立與私有房屋市場有區隔的公共住宅部門，並以都會地區住宅存量的十％為目標；二、只租不賣，反對一次降價性的合宜住宅。其中雖有部分「有理想，難執行」，但也有值得執政者取法之處，政府是該思考對目前的住宅政策再做調整。

在蔡英文提出的住宅政策中，我們覺得最是切中時弊、政府該採納者，莫過於「只租不賣」的理念。如果回顧一下過去國宅政策就可發現，政府建完國宅後賣給民眾，不論限制兩年或五年不得轉賣，最後，這些國宅都流入私人手中，在市場轉手買賣獲利。政府當初以低價賣給民眾的美意，最後都變成「漲價歸私」。而政府手上解決住宅問題的籌碼就不斷流失，最後終讓國宅政策難以為繼。因此，我們曾經多次在社論中呼籲政府正視這類「公屋」賣出後，最後流入一般房市的弊病，盡量以「只租不賣」為原則，或是建立政府購回機制。

至於馬總統提出者則主要是推動住宅法立法，其基本架構仍以現行推動的「公屋」制為主，我們看看政府這波新推出的「公屋」政策。以營建署推出的合宜住宅而言，新招標的板橋浮洲合宜住宅案，把轉售年限由五年拉長為十年；合宜住宅中以出租為主的社會住宅比例，也由全區的五％拉高到十％。經建會的現代住宅案，則有意進一步的限制不能自由轉賣，只能售回給原先出售的信託機構，或是轉讓給符合政府限定資格的人。至於工程會利用各地「蚊子館」要改建做為「青年住宅」者，則全部出租。顯然政府有關單位是有注意到這個問題，也提出新的方式希望能解決此弊病，但實在是做得不夠。

一來，出租的比重仍太低，合宜住宅與現代住宅採出租的比例都只有一成；第二是雖然把轉售年限拉長，但這些公屋最後流入一般市場，利益歸私；政府解決住宅問題的籌碼不斷減少等問題依舊。民進黨提出的「只租不賣」做法，反而是解決這些問題的最佳方式。

正本清源的看住宅問題，重點在居住、不在置產；社會要有「居住正義」，讓經濟弱勢者亦有居所，但卻不是讓大家都擁有房地產所有權。以出租代替出售，長期來看是更好的做法。因為公屋的籌碼一直掌握在政府手上，租用者如經濟情況提升、甚至另外購買房屋後，即可搬出，讓政府把此公屋租給其它需要者，不斷循環使用；如政府長期推動，累積籌碼日多後，不論房市漲跌，政府都有能力解決住宅問題。即使是出售的公屋，我們也認為應建立如現代住宅一樣的「政府購回機制」。政府實有必要對目前合宜住宅的機制再做檢討與調整。

至於蔡英文強調都會區中的公屋要占住宅存量的十％，而且要盡量位於市中心的構想，我們認為理想雖好，但陳義過高、不切實際，看看即可。無可否認的是所謂的「公屋」，不論名之為社會住宅、合宜住宅或其它名稱，都有相當濃厚的「社會主義意涵」；都是由國家挹注社會資源，去協助經濟弱勢者，解決居住問題。拿市中心精華區土地做公屋，以市場價值來看，代表社會投入更多資源在公屋中。換個角度看，這可能是一種資源錯用，甚至是另外一種不公平。

例如，台北市政府一直有意拿仁愛路空總原址做社會住宅，但拿這塊價值數千億元的土地做公屋，就算蓋個幾千戶的「帝寶級公屋」，也只能讓數千戶人受惠而已。但同樣數千億元的投入，如蓋在其它地區，受惠者可能增加到十倍以上。堅持要在這種精華區蓋公屋，除了沽名釣譽、圖利本身的政治名聲外，實在不符社會資源的有效分配使用，更造成另外一種不公平。這種未開發的市中心精華區，如果能開發為公園、或做其它公共空間使用，供全民都能使用，才更符合社會公平。

大選當前，朝野聚焦在公共政策，雖然必有攻防，但終究是值得肯定。執政者倒也不必一味否定在野黨提出的政策，如有良策，何不取為已用？

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