★土地買賣＋疑難專業諮詢★內政部：嚴審陸客來台買房

內政部：嚴審陸客來台買房

91-99年陸客及陸企來台買不動產件數

陸客自由行終於要上路了，部份房地產人士認為，陸客組團來台灣看房買房，有助提振台灣房市，但是內政部指出，政府對陸客買房採許可制，審查很嚴格，有投機炒作之嫌就不會核准。

據指出，大陸私募基金以要透過陸客來台自由行的機會，考察並投資台灣不動產，鄉林建設董事長賴正鎰曾表示，非常看好陸客買房。

內政部地政司副司長王靚琇表示，大陸自然人買台灣房地，3年內不准出售，1年最多只能住4個月，限制頗多，自由行並非能「自由買賣」。

根據兩岸人民關係條例的子辦法「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」規定，大陸人士來台買不動產，須由內政部、陸委會、國防部、國安局聯合審查，如果大陸企業來台買房地，內政部還要會主管機關經濟部審查。企業法人只能買營業用處所之需要的房地，不能投資房地產。

由於是採「特許制」的關係，從民國91年到99年底為止，陸企及陸客買的房地產只有45件，台中市12件最多，其次為高雄市9件、新北市與桃園縣各5件、台北市4件等，其實很有限。

如果有大陸私募基金透過人頭來台投資房地產，政府是否有辦法防範？王靚琇表示，台灣的不動產登記制度具有法律效力，利用人頭買房地、登記，有一定的風險。內政部只能就申請人的資料進行資格審查，申請人不能具黨政軍身份，以免影響國家安全及社會安全。但是內政部無法追查資金，陸委會也不查，審查資金來源應是金管會的職責。

工商時報 記者王信人／台北報導 2011-06-24

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★土地私有制，吸引陸客？ 張金鶚：自己人在炒作

土地私有制，吸引陸客？ 張金鶚：自己人在炒作

台灣房土地有「所有權」，對陸客與海外華僑是否特別具有吸引力？陸客自由行會不會順便來台炒作土地？學者張金鶚表示，這是「台灣業者在炒作陸資，不是陸資在炒作台灣」。

我國的土地實施私有制，內政部對非中華民國國籍的人來台買土地，用3套不同的法律標準管理：一、大陸人士適用兩岸人民關係條例，採特許制。二、外國人採「平等互惠」原則，唯有對方政府允許台灣人可以去買賣其不動產，才會准許其國民來台灣買賣不動產。三、港澳人士適用「港澳條例」，比照外國人，採平等互惠原則。

在實務做法上，陸委會港澳處表示，香港土地大部分採公有制為主，只能有特定期制的使用權（最長99年），沒有土地所有權。

台灣人在香港只能有土地的使用權，不是真正的所有權，如果依照「平等互惠」原則，港人就不能買台灣土地所有權，但是，內政部考量台灣人以前在香港買很多土地（99年的使用權），為了避免影響台灣人在香港的權益，特別允許港人可以買土地。

張金鶚表示，「陸客考慮到有所有權，也許會想要來台灣買土地房子，但1年只能住4個月，且貸款只有5成，非常不方便，大概就不想來買，2年前，鄉林建設董事長賴正鎰也曾說大陸富豪團有意到台中買房子，結果什麼都沒有買」。

工商時報 記者王信人／台北報導 2011-06-24

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★地產用語 兩岸大不同

地產用語 兩岸大不同

陸客自由行6月底啟動後，台灣房仲業者可能在店頭常聽到這種問句，但兩岸畢竟分隔超過一甲子，彼此間對房地產用語也多所不同，有哪些房地產專門用語兩岸大不同？

「服務員，這個樓盤幾平方米兒？」陸客自由行6月底啟動後，台灣房仲業者可能在店頭常聽到這種問句，但兩岸畢竟分隔超過一甲子，彼此間對房地產用語也多所不同，除了在香港電影中常見的「寫字樓」(辦公室)外，還有哪些房地產專門用語兩岸大不同？

美商ERA不動產總經理特助李恆宇表示，第一個大不同就是台灣房屋面積用「坪」作單位，大陸則用「平方米」作單位，每坪面積要比每平方米面積來得大。換算方式很簡單，1平方米＝0.3025坪，1坪＝3.3058平方米。

第二個大不同，就是台灣通常用「物(案)件」來泛稱房地產相關產品，大陸則用「樓盤」做為房地產產品的通稱。所以「推盤」指的就是建商的「推案」，「新盤」就是台灣的「新成屋」，「打盤」當然就是台灣的「打房」囉。

李恆宇指出，第三個大不同，就是台灣慣用「幾房幾廳幾衛」來描述住宅格局，例如三房兩廳一衛，但大陸則用「一居、二居、三居」來描述室內格局。例如「一居」說的就是「一房一廳一衛」，「二居」就是「二房一廳一衛」，「三居」就是「三房兩廳一衛」，以此類推。

其他像台灣的預售屋在大陸叫「一手房」，中古屋到了大陸被稱為「二手房」，房市的供給與需求，大陸說法變成「供需博弈」。台灣房仲業者若想把握陸客商機，事前就要對兩岸房地產的專門用語下點苦功。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-06-24

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★不畏奢侈稅 商辦空置率Q2收斂

不畏奢侈稅 商辦空置率Q2收斂

陸客自由行上路，衍生的周邊商機，間接帶動2011年第二季商辦價格逆勢上揚，北市辦公室平均售價約70萬元/坪，各等級大樓價格皆有小幅上漲，年化租金報酬率約2.70%，報酬率持平。台北市商辦平均租金為1,932元/坪，租金小幅走揚，空置率下降至11.34％，連續兩季收斂表現，產業復甦力道強勁，B級辦公空置率明顯改善。內科廠辦方面，平均租金約為1,146元，空置率約為12.19%，租賃市場表現持平，但平均售價上漲至45.3萬元，年化租金報酬率下滑至3.03%，與商辦的報酬率差距縮小。

根據全球資產統計，在買賣市場方面，第二季商用不動產大型交易累計成交約182億元，受到奢侈稅的衝擊，交易量比第一季的261億元下滑，但五月下旬交易量逐步回升。交易產品佔比，以純辦成交量排名第一，金額達80億元(佔44%)，商場店面成交約67億元，佔37%，排名居次。在買方背景方面，比較特別的除了國泰、富邦等大型壽險業者外，像中國人壽、台銀人壽、台灣產物保險等過去投資不動產比例較低的保險公司，亦紛紛加碼投資不動產，6月底還有逾40億元的內科廠辦要標售，大型商用不動產交易量有機會再攀升。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，第二季最受矚目的交易就是5月中旬的三陽忠孝大樓法拍高價脫標，成功激勵投資人信心，其中低樓層商場被富邦人壽以20.11億元拍下，高樓層辦公室被吉富中華以21.3億元標下，成交價格創下B級辦公新高，也帶動後來新光REAT三棟辦公大樓的脫標行情，頻頻創下區域行情新高價，一掃前兩個月奢侈稅的陰影，但六月新稅制上路後，部分屋主因處分成本增加，有將物業延後銷售的狀況產生，市場供給量恐怕暫時會減少。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-06-24

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★奢侈稅上路 北中高租金同步回跌

奢侈稅上路 北中高租金同步回跌

根據HouseFun租屋網的最新統計，5月份台北市的住宅租金平均每坪每月為1036元，比4月份下跌0.1%；高雄市5月每坪月租金為534元，較4月份下降0.9%；至於新北市今年5月行情是每坪817元，較上月835元下跌2.16%；而台中市也從4月每坪的649元跌至632元，跌幅為2.62%。

奢侈稅已經正式上路，部份屋主降價求售的退場熱潮消退，全台房產買賣市場也隨之趨於穩定的現象，其實早在5月份就已經逐漸顯現；根據HouseFun租屋網的最新統計，5月份的租轉售指數，比4月份又再略為下降，待租量指數也比4月份回升，4月份的住宅租金行情，不只台北市及高雄市持續下跌，新北市及台中市也止升回跌。

HouseFun傳媒中心地產召集人李建興指出，奢侈稅上路後，不少賣方為了避免被課稅，做好撐兩年的最壞打算，乾脆不賣轉為「以租代售」投入租屋市場，先忍2年再說，造成租屋市場爆量成長，競爭白熱化；不過李建興也表示，這對具有租屋需求的民眾來說是一大利多，因為價格降低、選擇變多，消費者可在原有預算範圍內找到更大、更好品質的房子。

根據HouseFun租屋網統計，在租轉售的案件中，若以2010年1月為基準以100計算，2011年4月指數為52，比3月份的72大幅減少了27.78%，而5月份，租轉售指數持續下跌至50，成長率再下滑3.85%，可以看出部份屋主打消降價求售的念頭，還是回頭轉任包租公、包租婆；而從待租物件量指數來看：同樣將2010年的1月份以100為基準來看，從2011年4月份到5月份，待租量指數從50升至51，成長率為2%，市場上的待租物件仍在陸續增加當中。

但也因為市場待租物件多、競爭非常激烈，很多房東擔心房屋空置期延長而急著想要出租，提出較低價格，也讓全台租金有持續下跌的趨勢。5月份台北市的住宅租金平均每坪每月為1036元，比4月份下跌0.1%；高雄市5月每坪月租金為534元，較4月份下降0.9%；至於新北市今年5月行情是每坪817元，較上月835元下跌2.16%；而台中市也從4月每坪的649元跌至632元，跌幅為2.62%。

李建興表示，從房東租轉售指數續減，待租物件持續增加，因奢侈稅效應而出現的退場熱潮，已經漸漸消退；而從4月份到5月份，全台包括台北市、新北市、台中市、高雄市的租金行情一致下滑，也可以看出屋主改變心態轉任包租公、包租婆的大有人在；台北市及高雄市之前的跌幅較大因而趨緩，而新北市、台中市的租金行情，原本4月份還在奮力一搏，到了5月份終究擋不住而下跌，但若和2010年同期相較，兩個都會區的租金仍是上漲，顯見未來房市仍是看好。

李建興認為，政府祭出打房政策，原意是希望讓房地產買盤急凍，修正市場房價，而奢侈稅的實施也確實對租售屋市場都造成衝擊，若是購入不到2年的屋主，可能面臨求售遭課稅或出租賺現的抉擇，但出租得面臨競爭激烈、房客壓低價格以及房屋空置期變長的風險，因此如何選擇，這算盤必須打得精；至於有意買屋的民眾，雖然可以先租再買，但從外圍地區著手，還是有「撿便宜」的空間。

全台主要都市住宅租金行情比較表					單位：元／坪
區域	2010年5月	2011年 4月	2011年5月	月成長率 2011/05 vs.2011/04	年成長率 2011/05 vs. 2010/05
台北市	1074	1037	1036	-0.10%	-3.54%
新北市	794	835	817	-2.16%	2.90%
台中市	564	649	632	-2.62%	12.06%
高雄市	611	539	534	-0.93%	-12.60%

MyGoNews 林承志/台北報導2011-06-23

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★全台住宅短缺 北市缺8萬多戶

全台住宅短缺 北市缺8萬多戶

從各縣市住宅需求來看，全國共有14個縣市住宅存量不足，其中又以北市住宅短缺8萬2727戶最多。

內政部營建署公佈最住宅供需動態，2011年第1季，全國總家戶數為7,959,795戶，較上季增加0.29%，較去年同季增加1.59%。全國住宅存量總計為7,918,621宅，較上季增加0.19%，較去年同季增加0.86%。從各縣市住宅需求來看，全國共有14個縣市住宅存量不足，其中又以北市住宅短缺8萬2727戶最多。

營建署數據顯示，全國住宅存量已經連4季無法滿足家戶數，住宅供給率僅99.49%，五都中除北市供給率最少以外，台南、高雄的住宅供給率都不足。

學者表示，營建署住宅資訊統計長期未更新，解讀上易有錯誤。不過，台灣社會現有高離婚率、低結婚率問題，導致家庭人口減少、分戶等狀況，也是導致家庭戶數增加的原因，若從區域分析，可確定是台北都會區的住宅存量的確明顯不足，因土地稀有，而都市更新腳步卻過慢。

另外，其他與住宅資金相關數據還有，全國建物所有權第一次登記棟數為24,709棟數，較上季增加0.82%，較去年同季增加4.49%；建物所有權移轉登記棟數部分，全國買賣移轉登記棟數有104,529棟數，較上季減少6.50%，較去年同季增加9.64%；拍賣移轉登記棟數有4,628棟數，較上季增加減少9.94%，較去年同季減少23.64%。

2011年Q1底全國建築貸款餘額約1兆2,058.86億元，較上季增加6.39%，較去年同季增加34.78%。建築貸款新核准額度則約2,272.63億元，較上季減少20.65%，較去年同季減少3.25%；建築貸款平均每筆貸款金額約1.06億元，較上季減少9.21%，較去年同季減少12.38%。

全國購置住宅貸款餘額約5兆2,851.83億元，較上季增加1.17%，較去年同季增加2.13%。購置住宅貸款新承作貸放核准金額約4,199.65億元，較上季增加2.81%，較去年同季增加17.78%；購置住宅貸款平均每筆貸放金額約571萬元，較上季增加2.65%，較去年同季增加1.86%。

本季底全國購置住宅貸款約5兆2,861.42億元，較上季增加0.87%，較去年同季增加1.53%。購置住宅貸款總逾放金額約222.86億元，較上季減少9.78%，較去年同季減少47.87%；購置住宅貸款違約率為0.42%，較上季減少0.05%，較去年同季減少0.40%。

MyGoNews 林承志/台北報導 2011-06-23

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★新光國際與日本PanaHome聯手打造台灣銀髮住宅

新光國際與日本PanaHome聯手打造台灣銀髮住宅

新光國際開發董事長林伯翰表示，將與日本松下電器集團PanaHome公司，共同推出銀髮住宅與養生村，目前鎖定新北市與台中兩地。

新光國際開發近來除引導國人資金投資日本房地產外，也將與日資合作開發台灣銀髮住宅。新光國際開發董事長林伯翰表示，將與日本松下電器集團PanaHome公司，共同推出銀髮住宅與養生村，目前鎖定新北市與台中兩地。

台灣人口結構老年化已成趨勢，但目前國內銀髮住宅或養生村仍不多見，新光國際開發從日本經驗中看到有許多中國大陸人士到日本養老，加上月底即將開放陸客自由行，由此嗅出商機，決定與有豐富經驗的日系公司合作，共同在台開發銀髮住宅及養老村。

事實上，新光國際開發於日前就已積極找地供PanaHome評估，但因距離北市中心太遠，因此目前仍在積極尋覓新地點。其實，新光國際開發先前買下信義聯勤土地就有將養生村的概念列入考量，不過因土地後來轉賣而作罷，未來不排除與其他建商共同合作。

林柏翰表示，日本在銀髮住宅這一個區塊做的很好，反觀台灣住宅設計則比較沒有顧慮到老年人需求，包括浴缸高度、電梯寬度、空調設備等細節。至於，未來是不是一定跟自家的新光醫院合作，林柏翰則表示，可以再討論。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-06-23

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